Осторожно: дети!
Смеетесь?
Напрасно: видать вы еще квартирный вопрос не решали!
Последнее время, если в квартире ребенок (со)собственник — то это караул.
Итак, возможны варианты:
Вы хотите продать квартиру, где (со)собственник ребенок;
Вы хотите купить квартиру, где (со)собственник ребенок;
Вы хотите обменять квартиру, где (со)собственник ребенок.
В любом случае, дорога ребенка и тех, кто представляет его интересы (родителей, усыновителей, опекуна (или попечителя)) лежит в органы опеки и попечительства. А уж эти органы решают: возможна сделка или нет. Только не всегда понятно: а как они решают?
И главное!!! А кто за все отвечает?!
Почему не понятно? Приведу простой пример:
В пункте 2 Статьи 37 ГК Российской Федерации читаем:
Опекун не вправе без предварительного разрешения органа опеки и попечительства совершать, а попечитель — давать согласие на совершение сделок по отчуждению, в том числе обмену или дарению имущества подопечного, … а также любых других сделок, влекущих уменьшение имущества подопечного.
Написано красиво, но как это осуществить на практике?
Допустим, у ребенка есть однокомнатная квартира в Москве, скажу точнее, в Сокольниках. Еще точнее?
Ну, например в доме по адресу: Сокольнический вал дом 50.
Общей площадью 37 квадратных метров, жилой площадью 20 квадратных метров. Он меняется на двухкомнатную квартиру в районе метро Домодедовская общей площадью 45 квадратных метров и жилой площадью 28 квадратных метров. Органы опеки такой обмен разрешают.
Улучшение жилищных условий — налицо.
А так ли?
Вышеназваную однокомнатную, можно было продать в 2003 году за сумму, эквивалентную 48-52 тысячам Долларов США, а сколько стоит двухкомнатная? 42-45 тысяч?
* Тут, однако, следует оговориться, что цены приведены по состоянию на февраль 2003 года. Цены могут меняться: расти или падать, нам же, для примера важна не абсолютная величина, а соотношение.
Например, в июне 2010 года такая однокомнатная в Сокольниках стоила примерно 6,5 миллиона рублей, а двухкомнатная в 9-этажке - примерно 5,5 - 6 миллионов рублей: соотношение цен - осталось.
Почему имущество ребенка оценивается не деньгами, а метрами?
Другой пример:
У ребенка квартира в Москве, там же. Меняется на дом в деревне Тверской области, площадью 250 метров.
Как, улучшение или нет? Тут уж определенно сказать трудно: по метражу — явное улучшение, а если посчитать в деньгах, сколько такой дом стоит?
200 тысяч рублей? 500 тысяч? Миллион?
По метражу дом - ого-го! А о стоимости - в разы меньше однокомнатной в Сокольниках.
Если такой обмен не разрешат, то почему? Ах денег мало дом стоит? Но зато какой метраж!
А если разрешают, то докажите, что ребенок не потерял имущества от такой сделки!
На разницу в цене между квартирой и таким домом столько всякого имущества можно было накупить!
Еще пример:
У ребенка дом, тот самый! Меняется на квартиру в Москве. Родители кучу денег платят (в виде доплаты за квартиру), чтобы такой обмен состоялся! А разрешат ли такой обмен? А не посчитают ли, что раз метраж у ребенка уменьшается, то уменьшается и имущество, и надо бы еще что-нибудь купить ребенку?
Озадачил? А Вы как думали?
Могу сказать, что Вам все-таки повезло, если Вы продаете квартиру, где (со)собственник ребенок, а не покупаете. Потому, что можно предположить, в каком случае органы опеки и попечительства дадут разрешение на сделку, а в каком — нет. Или просто подойти к инспектору и переговорить, какие условия должны быть выполнены, какое имущество должен получить ребенок, чтобы сделка была возможна. А дальше, квартиру продали, денежку получили и забыли как страшный сон …
Хуже, если Вы такую квартиру покупаете!
Вы купили квартиру. Ребенок подрос и обращается в суд, предварительно заручившись заключением об оценке имущества: «Меня лишили квартиры в Москве, переселили в дом за 150 километров от Москвы. В деньгах я ого-го сколько потерял. Верните мне мою квартиру.»
Чем заканчиваются подобные судебные процессы?
Читайте газеты! О подобных процессах много было написано …
Не буду дальше распространяться на эту тему.
Скажу лишь, что если речь идет о покупке, продаже или обмене квартиры, где (со)собственник ребенок, или был «прописан» до приватизации, а непосредственно перед приватизацией — «выписан», то в данном случае лучше обратитесь в агентство. И хотя бы проконсультируйтесь у профессионалов, как Вам подстраховаться
