В последнее время частенько приходится сталкиваться с мнением о том, что ДДУ (договор долевого участия) заключаемый между застройщиком и дольщиком никаких преимуществ последнему не дает, по сравнению с так называемыми, альтернативными схемами «покупки», о которых мы вели речь в предыдущей статье - вексельной схеме, продажах по предварительным договорам, договорам займа и т.п.
Прекрасно понимая, что данная тема весьма неудобна для тех строительных компаний и отдельных операторов рынка недвижимости, практикующих в своих продажах альтернативные схемы, но, тем не менее, предлагаю - давайте все-таки разберемся в этом щекотливом вопросе.
Напомню еще раз, что:
Суть договора займа и векселя - денежные требования.
В случае оформления всевозможных предварительных договоров, речь идет исключительно о намерениях.
В случаях с ПИФ-ами речь идет о дивидендах.
В ЖСК фигурируют паи.
Позвольте, а как же квартира? - спросите вы. И вы знаете, вы спросите совершенно справедливо. Когда речь идет о многомиллионных суммах, то действовать «на авось» в принятии серьезных решений просто неуместно!
Впрочем, на основании договора участия в долевом строительстве допускается привлечение денежных средств путем выпуска застройщиком облигаций особого вида - жилищных сертификатов. Но на практике такая форма «продаж» применяется достаточно редко: велики накладные расходы для застройщика.
Для привлечения денежных средств на строительство Законом разрешается создавать и жилищно-строительные кооперативы - ЖСК.
Но о недостатках ЖСК мы поговорим в следующий раз, а сегодня продолжим разговор о наиболее надежной форме взаимоотношений - о договоре долевого участия, в продолжение темы о преимуществах ДДУ перед альтернативными схемами «покупки» квартир в новостройках.
Нет, я ни в коей мере не хочу обесценивать намерения некой организации в неком будущем заключить, например, договор купли-продажи квартиры со своим клиентом, но. Под аналогичные намерения клиента заплатить деньги как только свершится подписание такого договора - почему бы и нет?
Но на практике же некоторые организации деньги с клиента предпочитают брать исключительно под... намерения. Точнее, под предварительные договоры. Иными словами, деньги сегодня, а стулья... даже не завтра, а годика через два-три.
А сегодня в «продаже»"... не квартира, а такой зыбкий товарец, как намерения. Естественно, намерения благие - а разве они бывают другими? Но, тем не менее, это всего-лишь намерения. Еще раз спрашиваю - вам оно надо?
Впрочем, минусы альтернативных схем приобретения новостроек мы уже обсудили ранее и сделали это достаточно подробно. Читайте здесь:http://www.mos-kva.ru/blogs/vse_o_novostroykah/2013/10/strasti-po-novostroyke-ddu-kakuyu-opasnost--tayat-al-ternativnye-shemy-priobreteniya.php
Сегодня же мы продолжим говорить о преимуществах ДДУ - договора долевого участия.
Итак, поехали.
Всем уже набивший оскомину 214-ФЗ установил ряд обязательных требований к содержанию ДДУ, а именно:
- четкое определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства.
- срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства.
- цену договора, сроки и порядок ее уплаты.
- гарантийный срок на объект долевого строительства.
Объект, переданный по договору застройщиком участнику долевого строительства должен соответствовать условиям ДДУ, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительному регламенту. И, если объект не соответствует указанным требованиям, участник договора долевого участника вправе потребовать от застройщика устранения недостатков или соразмерного уменьшения цены договора. А если же нарушения весьма существенны, то участник вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора и требовать от застройщика возврата денег.
В случае существенного изменения проектной документации в ходе строительства, дольщик также может расторгнуть договор.
Участник договора может предъявить претензии в течение действия гарантийного срока на объект долевого строительства, прописанного в ДДУ и застройщик за свой счет обязан устранить все недостатки.
Естественно, ДДУ подлежит государственной регистрации, что исключает «двойные продажи».
Впрочем, на этот аргумент у некоторых оппонентов «в загашнике» всегда имеется парочка-другая страшилок о том, что, де: «А вот поговаривают, один застройщик (название не помню) назаключал еще несколько ДДУ на одну и ту же квартиру, пока у первого дольщика не прошла регистрация и, вот вам, бабушка, дескать, и Юрьев день, то есть, вот вам и ваш хваленый ДДУ!».
Господа, задумайтесь! Будет-ли застройщик, находясь в светлой памяти и здравом уме, ради нескольких десятков миллионов рублей пускать под откос свой проект стоимостью в несколько миллиардов (!) рублей и становиться фигурантом уголовного дела?
Абсурд?
Да.
Но. Давно уже подмечено, что чем абсурдней страшилка, тем люди охотней в нее склонны верить.
Но мы сегодня здесь говорим не о сказаниях, слухах, домыслах и сплетнях. Мы здесь говорим о Договоре долевого участия в строительстве.
Имеется и еще чрезвычайно важный довод в пользу заключения именно договора долевого участия. А теперь - внимание!
По каждому заключенному договору участия в долевом строительстве (ДДУ) застройщик является залогодателем, а каждый дольщик - залогодержателем. Залог возникает в силу закона с момента государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, без заключения отдельных договоров о залоге. Теперь улавливаете мысль?
Что это значит? А это означает, что в залоге у дольщиков считаются и земельный участок, и строящиеся на нем объекты недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, подлежащие передаче дольщикам.
Иными словами, та часть объекта недвижимости, входящая в состав многоквартирного дома, строительство которой осуществлялось за счет средств застройщика, при оформлении и регистрации ДДУ, находится в залоге у участников долевого строительства - дольщиков, перед которыми застройщик еще не исполнил обязательства по ДДУ.
Естественно, ДДУ не гарантирует, что дом будет достроен. Механизмы , обеспечивающие успешную реализацию строительного проекта - тема отдельного разговора. Мы говорим здесь исключительно о том, что договор долевого участия (ДДУ) защищает интересы инвестора наиболее полно, предоставляя последнему лучшие условия из всех имеющихся.
Удачных вам покупок, приобретений и инвестиций, господа!
Продолжение следует...
