Страсти по новостройке. ДДУ. Какую опасность таят альтернативные схемы приобретения новостроек.

Договор долевого участия в строительстве и альтернативные схемы приобретения новостроек: договор займа, предварительный договор, вексельная схема, ПИФ,...
Все о новостройках
Дмитрий Чариков

  • Автор: Дмитрий Чариков

    Я не скажу, что знаю о строительстве и недвижимости всё. Но то, что я знаю - а это, поверьте, немало!- готов рассказать и поделиться с Вами, дорогие читатели.

    Если есть вопросы по новостройкам - задавайте их на форуме по недвижимости

  • Страсти по новостройке. ДДУ. Какую опасность таят альтернативные схемы приобретения новостроек.

    Часть первая.

    Риэлтор - это специалист в сфере недвижимости, стоящий на страже интересов своего Клиента. Если хотите, лоцман в океане недвижимости, эксперт, знаток всех подводных рифов, схем, правовых нюансов, коллизий, талантливый переговорщик, юрист, психолог...

    Ни один здравомыслящий человек сегодня не выйдет на рынок недвижимости, если у него рядом отсутствует поддержка в лице профессионального участника - риэлтора.

    Но.

    В последнее время в среде московских риэлторов, занимающихся реализацией квартир в новостройках, некоторыми «специалистами», очень активно начала транслироваться информация, что договор долевого участия (ДДУ) никаких рисков инвесторов не снижает. А все иные схемы продаж, идущие в обход заключения застройщиком ДДУ, не только не уступают ему в надежности, а порой являются более предпочтительным способом приобретения квартиры.

    Смею предположить, что эти специалисты лукавят сознательно. Но об этом - чуть позже.

    А мы вернемся к 214 ФЗ.

    Закон этот был принят буквально в последние дни уходящего 2004 года, а в начале 2005, вступив в силу, до сих пор является основным регламентирующим документом и, если хотите, Евангелием для участников «первички».

    Впрочем, некоторые «специалисты» предпочитают этого не знать до сих пор.

    Тем не менее.
    Согласно п.2 статьи № 3 214 Федрального закона, «право на привлечение денежных средств граждан для строительства (создания) многоквартирного дома с принятием на себя обязательств, после исполнения которых у гражданина возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме, имеют отвечающие требованиям настоящего Федерального закона застройщики на основании договора участия в долевом строительстве».

    В соответствие в 214 ФЗ, именно ДДУ взят за основу во взаимоотношениях инвестор-застройщик большинством добросовестных застройщиков. И ключевое здесь слово - добросовестных.

    Безусловно, существуют и иные схемы привлечения денег. В этой статье мы их будем называть альтернативными схемами приобретения новостроек, подробно рассматривая все плюсы и минусы последних. И в первую очередь, минусы для инвесторов - тех людей, кто вкладывает деньги в новостройку. И в том числе, вкладывает деньги, соглашаясь на альтернативные схемы из-за плохой информированности о возможных последствиях.

    Так что же это за альтернативные схемы приобретения новостроек, спросите вы?

      Вот они:
    1. Договоры займа
    2. Различные предварительные договоры под которые принимаются денежные средства.
    3. Вексельная схема
    4. ПИФы
    5. Иное.

    Пункт № 5 следует из того, что не все застройщики готовы четко следовать требованиям «закона о долевках», постоянно изобретая все новы и новые «законные» способы обойти неудобный для них Закон.
    Естественно, себе во благо. Инвесторов за счет.

    Итак, начнем-с.

    Договор займа.

    По договору займа застройщик принимает у инвестора деньги - а, если говорить точнее, берет их в долг, и обязуется отдать квартирой.
    Обязуется-то он конечно, обязуется, но кроме обязательства возврата долга в денежном эквиваленте других обязательств у него нет.
    Все остальное - эфемерно, на усмотрение и по стечению обстоятельств. А обстоятельства бывают разные. По разному складываются обстоятельства эти.

    Чаще всего такой договор фигурировал тогда, когда у застройщика отсутствовала разрешительная документация на строительство и возможность «продавать» и строить легально. Есть случаи, когда до разрешительной документации дело так и не доходило, а люди оставались с бумажными фантиками с печатью. На память.

    Естественно, о случая мошенничества мы здесь не говорим, но именно мошенники любят такую форму взаимоотношений, собирая деньги с доверчивых граждан даже не собираясь что-либо строить в дальнейшем. Взял в долг - не смог отдать - банкрот. Какие вопросы могут быть к банкроту? А из имущества - два стола и три стула. И старенький ксерокс.

    Конечно же есть масса людей, кто «купил» квартиры по договорам займа, давно справил новоселье и уже не первый год счастливо живет в своей квартире - не спорю. Но я знаю немалое количество людей кто так и не дождался вожделенного жилья.

    Готовы рискнуть?

    Предварительные договоры.

    Предварительные договоры... Договоры долевого участия, купли продажи, передачи квартиры. И все это предварительное. Нет, закон не запрещает сторонам договора о чем-либо договариваться предварительно. Суть такого договора - заключить основной договор в дальнейшем. А вот если одна сторона по такому договору что-то обязуется сделать «потом-потом», а другая должна выложить круглую сумму денег «сейчас-сейчас», то...

    Несправедливо получается, не находите? Готовы рискнуть? Кто не рискует, тот не пьет шампанского, говорите? Рискуйте - деньги ваши и они вам падают с неба, чтобы переживать из-за нескольких миллионов или десятков миллионов рублей!

    Почему же застройщик любит предлагать предварительные договоры?
    Здесь несколько причин.
    Первая - опять-таки банальное отсутствие разрешительной документации или проблемы с ней. Например, что-то просрочено.
    Вторая - застройщик таким образом уходит от ответственности. Дело в том, что 214 ФЗ очень жестко обозначает ответственность застройщика.
    Третья причина наступает тогда, когда дом уже сдан и заключить ДДУ уже нельзя, договор купли-продажи пока еще невозможно, а деньги строительной компании нужны «здесь и сейчас».

    Ну что, готовы рискнуть?

    Вексельная схема.

    По своей сути вексельная схема очень схожа со схемой «покупки» по договору займа. Но,чтобы инвестору спалось спокойней, в довесок к векселю, строитель (или иное лицо у кого инвестор покупает вексель) снабжает инвестора еще и предварительным договором - бумага все стерпит.

    Суть этой схемы в том, что с инвестором, вместо договора долевого участия, заключаются два договора - обычно, предварительный договор купли-продажи и договор купли-продажи векселя. По последнему «покупатель» подписывает соглашение о покупке у застройщика векселя на сумму стоимости квартиры. При этом в предварительном договоре оговаривается, что оплата будущей сделки возможна путем погашения векселя. По вексельной схеме инвестор получает не саму квартиру, а лишь обязательство ее передать. Ведь вексель - это ценная бумага, которая подтверждает, что гражданин дал на определенный срок фирме деньги в долг, которые потом должны быть засчитаны в стоимость квартиры. Таким образом, впоследствии, застройщик погашает вексель не деньгами, а квадратными метрами. Фактически он производит зачет встречных обязательств.

    Проблема кроется в том, что вексель и обязательство предоставить квартиру формально никак не связаны.

    Нет, вексель имеет место быть. Предъявить вексель к оплате по договору долевого участия, прошедшего государственную регистрацию - дело понятное. Если, конечно, застройщик примет данный вексель к оплате.

    А что, и тут может не принять? Хм. Чужая душа - потемки. Всякое бывает. Вот на вашем примере и поглядим-посмотрим-поэкспериментируем, уважаемый инвестор. Вы для того и дадены, чтобы на вас ставить опыты. Тут надо копать какие взаимоотношения у застройщика с организацией, продавшей вам вексель. Нет-ли, оборони Создать, какого-нибудь конфликта или финансовых недоразумений. Теперь это ваши проблемы.

    Во всех же остальных случаях, необходимо помнить о том, что:

    1. По векселю инвестор получает не саму квартиру, а лишь некую ценную бумагу-обязательство. И если «покупатель» по какой-либо причине не получил обещанной ему квартиры, последнему ничего не остается, как продать вексель или требовать через суд возврата стоимости векселя, но никак не квартиры. Судиться долго, нудно.
    2. Если застройщик из-за общего подорожания взвинтил цену и требует доплатить, а у дольщика нет ни желания, ни этой дополнительной суммы, то он получит обратно лишь стоимость векселя. Вот такая беспроцентная ссуда получается, не находите?
    3. Нормативных актов, обязывающих застройщика «выполнить обещание» и передать квартиру, просто не существует.

    Не случайно эксперты рынка считают именно вексельную схему, по которой, как ни парадоксально, продается самое большое количество объектов на этапе строительства, очень рискованной. Естественно, для инвесторов.
    Для вас, уважаемые покупатели, то есть.

    Более того, по имеющейся информации Арбитражный суд Москвы удовлетворил иск налоговой службы к одной очень известной риэлторской компании которая использовала «серые схемы» при продаже новостроек и таким образом уходила от уплаты налогов. Суд признал неправомерность использования вексельной схемы. Впрочем прямо он ее не запретил, создав пока-лишь судебный прецедент. Который вполне может повториться.

    Главное, что всегда полезно помнить - это то обстоятельство, что в случае использования вексельной схемы взаимоотношения между «продавцом» и «покупателем» держатся исключительно на доверии. Естественно, опять-таки за счет последних.

    Готовы рискнуть?

    Участие в ПИФ-ах.

    Здесь я буду краток. Участие в ПИФ-ах возможно, если ваша цель - приумножить, при удачном стечении обстоятельств, свои сбережения, то велкам в ПИФ. Или не приумножить. Но причем здесь квартира?

    По сути, ПИФ это инвестиционный портфель, условно поделенный на паи. При внесении денежных средств в фонд, инвестор становится владельцем пая. Задача же Управляющей компании - обеспечить доходность вложений и приумножить стоимость паев пайщиков. В конечном итоге имущество ПИФа - реализуется, требования кредиторов - удовлетворяются, всем - спасибо, все - счастливы и свободны.

    А теперь вернемся к «нашим баранам» - к тому с чего начался сегодняшний разговор.

    Повторюсь.

    Риэлтор - это специалист в сфере недвижимости, стоящий на страже интересов своего Клиента. Если хотите, лоцман в океане недвижимости, эксперт, знаток всех подводных рифов, схем, правовых нюансов, коллизий, талантливый переговорщик, юрист, психолог...

    И об этом тоже я буду говорить завтра в программе на НТВ, посвященной проблемам и рискам, связанным со строительством и приобретением квартир в новостройках. И прежде всего - о тех преимуществах, которые связаны с заключением договора долевого участии в строительстве -ДДУ.

    А вот о ДДУ и гарантиях по нему мы поговорим здесь в следующий раз.

    Удачных вам покупок, господа!

    Продолжение следует...