Психологические и правовые аспекты приобретения жилья в новостройках. Часть 2.

Как покупать новостройку без риска
Все о новостройках
Дмитрий Чариков

  • Автор: Дмитрий Чариков

    Я не скажу, что знаю о строительстве и недвижимости всё. Но то, что я знаю - а это, поверьте, немало!- готов рассказать и поделиться с Вами, дорогие читатели.

    Если есть вопросы по новостройкам - задавайте их на форуме по недвижимости

  • Психологические и правовые аспекты приобретения жилья в новостройках. Часть 2.

    О мифах.

    Самый распространенный миф о том  кто является инвестором строительства того или иного жилого комплекса. И вообще... Существует-ли он в природе.

    И о том, что наличие такого инвестора - это очень хорошо. Или не очень.

    Итак, поехали!

    Обычно структуры, занимающиеся реализацией квартир в  строящемся доме, любят налегать на "убийственный" довод - мол, строительство инвестирует такой-то банк , мол, поэтому все надежно.

    Давайте разбираться.

    Господа, стройку банк не инвестирует. Банк может выдать застройщику (юридическому лицу) или владельцу компании (лицу физическому) кредит. Естественно, под залог чего-либо. Обычно деньги потенциальному застройщику - и деньги немалые!- нужны задолго как это строительство начнется. Одна только гос.экспертиза проекта растягивается сроком до года. А уж про прочие согласования и порядок цифр тактично умолчу - не буду смущать. А уж зайти на площадку...

    Деньги нужны всем. Очень.

    Кредит?

    Как вариант.

    Что может являться залогом по кредиту на  этапе проектирования, согласования, оформления и т.д.? Да   все, что  угодно - строительная техника, оборудование, автотранспорт, имеющаяся в собственности недвижимость и т.д. - почему бы и нет?

    Но все это к строящемуся- точнее, к планируемому- проекту пока никакого отношения не имеет. Впрочем, застройщик может начать  и на свои. Если, конечно, они  у него имеются.

    В любом случае, пока не получено разрешении на строительство, не оформлена площадка, не опубликована проектная декларация-  привлечь деньги  под этот проект застройщику не удастся. Закон не велит. Тот самый, 214-ый.

    А вот, после того как проектная декларация опубликована, застройщик и может открывать «продажи». И рассчитываться с банком за ранее полученный кредит, кстати. И набрать кредитов новых. И всяк, кто на том этапе принес застройщику деньги - инвестор.  Юридическое-ли это лицо, физическое-ли, все едино - инвестор. С одной стороны договора о долевом участии в строительстве стоит застройщик, с другой - дольщик. Читай - инвестор.

    Обычный дольщик инвестирует строительство в объеме квартиры, иногда нескольких. Предприимчивый и алчный дольщик-барыга - «берет» с десяток квартир,  разные "инвестиционно-строительные" и "финансово-инвестиционные" компании- «выкупают» подъездами, секциями. И все они - инвесторы.

    И хотя первый инвестирует с целью дальнейшего проживания  в вожделенной квартире, а остальные - исключительно с целью дальнейшей реализации-перепродажи, все - инвесторы. Дольщики-инвесторы. Просто у каждого свои аппетиты, цели и возможности. Поэтому и цена квадратного метра для каждого - разная.

    Впрочем, на этом этапе и банк может опять дать кредит , рассматривая уже конкретный строящийся жилой комплекс. Под залог прав требования на определенный пул квартир.

    Что это значит и может-ли застройщик реализовать эти квартиры? Может. Путем смены предмета залога или вывода из оного.

    Но как все прекрасно понимают, застройщик, погрязший в кредитах - это не есть гуд. Скорее наоборот.

    И также все  понимают, чем больше квартир застройщик "раздал" по бросовым ценам всяким "инвестиционным" и "финансовым", тем ниже маржинальность проекта, тем рискованней проект.

    Вот вам и сказка про супер-пупер инвестора. 

    Вывод?

    Грамотный  застройщик стремится обойтись вообще без кредитов и распродаж  на старте проекта в полцены, а финансирование проекта черпать исключительно от успешной организации продаж.

    Кстати, организации,  помогающие застройщику привлекать в проект инвесторов (продавать) могут так же смело называть себя инвестиционными компаниями. Почему нет? Обеспечивают застройщику финансирование проекта. Лучшее из всех возможных финансирований - продажи.

    Иными словами, основная гарантия успешности проекта - успешные продажи.

    Нет продаж - нет денег. А нет денег, то нет стройки, нет ничего, кроме вялотекущего процесса ковыряния в носу. И первая мысль, которая приходит в голову застройщику в такой печальной ситуации - взять кредит. Все бы ничего, но! Кредит нужно отдавать. Да еще и с процентами. Да еще и вовремя.

    Теперь начинаете понимать?

    И опять-таки возвращаемся к продажам. К ним, родимым. Точнее, к грамотной и успешной организации этого процесса. Иными словами, без продаж - худо.

    Таким образом,  наличие какого-то особого инвестора -гаранта надежности стройки - миф.

     Основным же действующим лицом в проекте, организатором, диспетчером  и прочая, прочая является застройщик. Или лица, стоящие за ним. Но де-юре - застройщик. Это именно его задача - привлечь необходимые средства  с минимальными потерями и рисками и обеспечить строительство с максимальной динамикой.

    Кстати, а вот вам еще один миф: если кто-то думает, что застройщик обязательно должен класть кирпичи, то это не так. Я знаю одну крупную компанию, застройщика целого жилого микрорайона объемом порядка миллиона кв. метров жилья.  Так вот. В штате сей компании всего...  15 или 20 сотрудников. Включая членов Совета директоров с Председателем,  бухгалтеров, секретарей-референтов  и водителей.  А кто же строит, спросите вы? Строители строят. Строители.

    А вот о них мы поговорим в следующий раз. И о "группах компаний". И заодно о том, что такое бренд. И о роли и месте застройщика в этом самом бренде.

    Поверьте, далее будет еще интересней и познавательней. Ибо информация будет эксклюзивной.

     

    Продолжение следует...