О мифах.
Самый распространенный миф о том кто является инвестором строительства того или иного жилого комплекса. И вообще... Существует-ли он в природе.
И о том, что наличие такого инвестора - это очень хорошо. Или не очень.
Итак, поехали!
Обычно структуры, занимающиеся реализацией квартир в строящемся доме, любят налегать на "убийственный" довод - мол, строительство инвестирует такой-то банк , мол, поэтому все надежно.
Давайте разбираться.
Господа, стройку банк не инвестирует. Банк может выдать застройщику (юридическому лицу) или владельцу компании (лицу физическому) кредит. Естественно, под залог чего-либо. Обычно деньги потенциальному застройщику - и деньги немалые!- нужны задолго как это строительство начнется. Одна только гос.экспертиза проекта растягивается сроком до года. А уж про прочие согласования и порядок цифр тактично умолчу - не буду смущать. А уж зайти на площадку...
Деньги нужны всем. Очень.
Кредит?
Как вариант.
Что может являться залогом по кредиту на этапе проектирования, согласования, оформления и т.д.? Да все, что угодно - строительная техника, оборудование, автотранспорт, имеющаяся в собственности недвижимость и т.д. - почему бы и нет?
Но все это к строящемуся- точнее, к планируемому- проекту пока никакого отношения не имеет. Впрочем, застройщик может начать и на свои. Если, конечно, они у него имеются.
В любом случае, пока не получено разрешении на строительство, не оформлена площадка, не опубликована проектная декларация- привлечь деньги под этот проект застройщику не удастся. Закон не велит. Тот самый, 214-ый.
А вот, после того как проектная декларация опубликована, застройщик и может открывать «продажи». И рассчитываться с банком за ранее полученный кредит, кстати. И набрать кредитов новых. И всяк, кто на том этапе принес застройщику деньги - инвестор. Юридическое-ли это лицо, физическое-ли, все едино - инвестор. С одной стороны договора о долевом участии в строительстве стоит застройщик, с другой - дольщик. Читай - инвестор.
Обычный дольщик инвестирует строительство в объеме квартиры, иногда нескольких. Предприимчивый и алчный дольщик-барыга - «берет» с десяток квартир, разные "инвестиционно-строительные" и "финансово-инвестиционные" компании- «выкупают» подъездами, секциями. И все они - инвесторы.
И хотя первый инвестирует с целью дальнейшего проживания в вожделенной квартире, а остальные - исключительно с целью дальнейшей реализации-перепродажи, все - инвесторы. Дольщики-инвесторы. Просто у каждого свои аппетиты, цели и возможности. Поэтому и цена квадратного метра для каждого - разная.
Впрочем, на этом этапе и банк может опять дать кредит , рассматривая уже конкретный строящийся жилой комплекс. Под залог прав требования на определенный пул квартир.
Что это значит и может-ли застройщик реализовать эти квартиры? Может. Путем смены предмета залога или вывода из оного.
Но как все прекрасно понимают, застройщик, погрязший в кредитах - это не есть гуд. Скорее наоборот.
И также все понимают, чем больше квартир застройщик "раздал" по бросовым ценам всяким "инвестиционным" и "финансовым", тем ниже маржинальность проекта, тем рискованней проект.
Вот вам и сказка про супер-пупер инвестора.
Вывод?
Грамотный застройщик стремится обойтись вообще без кредитов и распродаж на старте проекта в полцены, а финансирование проекта черпать исключительно от успешной организации продаж.
Кстати, организации, помогающие застройщику привлекать в проект инвесторов (продавать) могут так же смело называть себя инвестиционными компаниями. Почему нет? Обеспечивают застройщику финансирование проекта. Лучшее из всех возможных финансирований - продажи.
Иными словами, основная гарантия успешности проекта - успешные продажи.
Нет продаж - нет денег. А нет денег, то нет стройки, нет ничего, кроме вялотекущего процесса ковыряния в носу. И первая мысль, которая приходит в голову застройщику в такой печальной ситуации - взять кредит. Все бы ничего, но! Кредит нужно отдавать. Да еще и с процентами. Да еще и вовремя.
Теперь начинаете понимать?
И опять-таки возвращаемся к продажам. К ним, родимым. Точнее, к грамотной и успешной организации этого процесса. Иными словами, без продаж - худо.
Таким образом, наличие какого-то особого инвестора -гаранта надежности стройки - миф.
Основным же действующим лицом в проекте, организатором, диспетчером и прочая, прочая является застройщик. Или лица, стоящие за ним. Но де-юре - застройщик. Это именно его задача - привлечь необходимые средства с минимальными потерями и рисками и обеспечить строительство с максимальной динамикой.
Кстати, а вот вам еще один миф: если кто-то думает, что застройщик обязательно должен класть кирпичи, то это не так. Я знаю одну крупную компанию, застройщика целого жилого микрорайона объемом порядка миллиона кв. метров жилья. Так вот. В штате сей компании всего... 15 или 20 сотрудников. Включая членов Совета директоров с Председателем, бухгалтеров, секретарей-референтов и водителей. А кто же строит, спросите вы? Строители строят. Строители.
А вот о них мы поговорим в следующий раз. И о "группах компаний". И заодно о том, что такое бренд. И о роли и месте застройщика в этом самом бренде.
Поверьте, далее будет еще интересней и познавательней. Ибо информация будет эксклюзивной.
Продолжение следует...
