Психологические и правовые аспекты приобретения жилья в новостройках. Часть 1.

признаки надежной новостройки
Все о новостройках
Дмитрий Чариков

  • Автор: Дмитрий Чариков

    Я не скажу, что знаю о строительстве и недвижимости всё. Но то, что я знаю - а это, поверьте, немало!- готов рассказать и поделиться с Вами, дорогие читатели.

    Если есть вопросы по новостройкам - задавайте их на форуме по недвижимости

  • Психологические и правовые аспекты приобретения жилья в новостройках. Часть 1.

    Очень часто приходится от разных людей слышать фразу о том, что, мол, купил недавно квартиру в новостройке. Дело это, конечно, хорошее, но давайте все-таки сразу определимся : купить квартиру в строящемся доме нельзя. Нету!

    Строго говоря, пока дом не достроен,  не введен в эксплуатацию, не сдан, то с правовой точки зрения, все квартиры существуют лишь виртуально. Таким образом, если нет квартиры, то ее невозможно ни продать , ни купить .

    Таким образом,  вы никакие не покупатели. А кто же, спросите Вы? Дольщики и, если хотите, соинвесторы строительства - вот кто. Это на Ваши деньги застройщик строит дом, а Вы,  в свою очередь, разделяя все тяготы строительства, инвестируете проект, который называется: строительство многоквартирного жилого  дома. И привыкайте, как и  подобает инвестору, относиться  к данному процессу со всей серьезностью. И правильно используйте терминологию.

    Итак. Все Ваши отношения четко регламетировны214 федеральным законом. Только не говорите, зачем он Вам и о том, что Вы не юрист. Это, увы, в данном случае Ваши проблемы. Значит, Вам нужно нанять специалиста кто разбирается во всех аспектах, связанных с инвестированием в строительство. И именно этот специалист   будет представлять и отстаивать Ваши интересы в долевом участии в строительстве. Только не говорите, что Ивановы прекрасно обошлись без каких-либо специалистов и уже счастливо  живут в новом доме и в новой квартире.

    Ивановы-то живут, а вот Петровы -нет. А Сидоровы вообще, поняв , что остались  без денег,  строительство заморожено, застройщик - банкрот, давно на все махнули рукой. А Ваша фамилия, например, Егоров. Или вообще - Кац. И какой результат получите именно Вы, зависит только от Вас и Ваших действий.

    Продолжим. Основное действующее лицо в этом процессе - застройщик. Именно на него оформлено разрешение на строительство и земельный участок на котором  разворачивается строительство.

    Именно с ним и только с ним Вы будете подписывать  договор долевого участия в строительстве и иметь финансовые отношения. Впрочем, в случае подписания договора уступки прав требования по договору долевого участия- когда Вы становитесь дольщиком вместо предыдущего- Вы будете подписывать договор с этим дольщиком. Но и в этом случае без застройщика не обойтись. А именно: «переуступку» нужно будет согласовать опять-таки с застройщиком.

    Как и договор долевого участия, так и договор уступки прав требования подлежит государственной регистрации.

    Давайте теперь разберемся, что же Вы все-таки приобретаете?  О том, что вы не покупаете квартиру, мы уже разобрались. А что, спросите Вы? Отвечаю: право имущественного требования. На квартиру которой пока нет. До  того момента, когда произойдет её «рождение».  Иными словами, после того как дом будет достроен, сдан, подписаны акты с дольщиками как раз на основании договора долевого участия и подписанного приемосдаточного акта, Ваше право имущественного требования трансформируется в право собственности. Собственности на квартиру. Вот именно с этого момента вы и станете счастливым обладателем новой квартиры, возникнет право собственности и Вы получите свидетельство о праве собственности о чем делается запись в едином реестре зарегистрированных прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

    Или не станете.

    Если дом не достроен, не введен в эксплуатацию и не сдан. Или еще хуже - застройщик скатился в банкротство. Вот в этом случае - не станете. В данном случае Вы останетесь и без денег, и без квартиры.

    И это не шутка. И я совершенно не сгущаю краски. Именно так. Без денег и без квартиры.

    А что и кто может помешать застройщику построить дом? Наберите побольше воздуха в легкие, уважаемые граждане, потому, что эти «кто» - порой... сами дольщики.

    Но об этом мы подробно поговорим в следующий раз, а сегодня хотелось сказать следующее. Господа дольщики, предпринимая действия , направленные на то, чтобы отравить жизнь нерадивому застройщику путем жалоб, заявлений,  обращений, воззваний и проч. во всевозможные инстанции, вы отравляете жизнь прежде всего себе как соинвестору проекта. Запомните! Проблемы застройщика - ваши проблемы. Создавая застройщику проблемы, вы их создаете себе.

    Идем  дальше. Заказчик. Точнее, технический заказчик. Этот фигурант строительства вас волновать особо не должен. Его задача - это согласовании, оформление и прочая волокита. В каких-то случаях функции застройщика и заказчика соединены в одном лице.

    Далее. Генеральный и прочие подрядчики. Ну, здесь объяснять не приходится - и так понятно. Это непосредственные строители.  Для того, чтобы осуществлять строительство на площадке, строительной организации необходимо быть членом того или иного СРО  (саморегулируемой организации) и иметь допуск для того или иного вида работ.

    Девелопер. Или девелоперская компания. По сути дела - это сам застройщик, регулирующий все процессы в том числе финансовые потоки и являющийся диспетчером строительства. Но в каких-то случаях застройщик отстраняется от сакральных процессов и передает все функции некой компании. Но деньги от вас, уважаемые дольщики, по закону может принимать только застройщик. Если, конечно, речь не идет об уступке прав требования.

    Мифы строительства и рынка недвижимости.

    А вот о мифах мы поговорим в следующий раз.

    Продолжение следует...