Пострадавшие дольщики. Кто виноват? Что делать?

Что нужно сделать, чтобы из участия в долевом строительстве исчезли риски.
Все о новостройках
Дмитрий Чариков

  • Автор: Дмитрий Чариков

    Я не скажу, что знаю о строительстве и недвижимости всё. Но то, что я знаю - а это, поверьте, немало!- готов рассказать и поделиться с Вами, дорогие читатели.

    Если есть вопросы по новостройкам - задавайте их на форуме по недвижимости

  • Пострадавшие дольщики. Кто виноват? Что делать?

    Кто виноват?

    О причинах появления на всей территории Российской Федерации такого явления как «обманутые дольщики» мы говорили уже много раз. И причин этому явлению всего три. Первая – это наличие недобросовестных застройщиков и иных участников рынка - девелоперов, риэлторов, «работающих», порой, в одной связке с недобросовестными застройщиками.

    Вторая – недостаточной контроль над деятельностью участников долевого строительства при отсутствии эффективных рычагов воздействия на нарушителей.

    И, наконец, третья причина – это низкий уровень осведомленности и правовой грамотности среди населения в вопросах, касающихся долевого участия в строительстве, что, в свою очередь, является благодатной почвой для различных злоупотреблений.

    С первой причиной уже все предельно ясно. Сколько не совершенствуй закон, сколько не разрабатывай дополнительных и все более изощренных заслонов, всегда были, есть и будут те участники рынка, кто предпочтет нарушить закон и просочиться через любые заслоны.

    Приведу совсем недавний разговор с одним застройщиком:

    - Скажите, что вам мешает соблюдать требования закона и совершенно спокойно и достойно заключать договоры долевого участия, а не втягивать людей в сомнительные схемы с подписанием предварительных договоров и прочей макулатуры через «компанию-прокладку»?

    - А зачем?

    - Но вы же тем самым прямо нарушаете закон!

    -Ну и что? Нам так удобней. А, во-вторых, мы, лично, ничего не нарушаем.

    Вот и поговорили.

    Иными словами, если и существуют какие-то законы, правила, то всегда найдутся и те, кто эти правила будет нарушать. Как известно, сколько волка не корми, он все-равно в лес смотрит. И есть ли смысл и дальше закручивать законодательные гайки все туже? Дело в том, что от этого страдают, прежде всего, те застройщики, кто ведет свой бизнес цивилизованно и добросовестно. А недобросовестным застройщикам, тем – море по колено!

    Возьмем для примера абсолютно новую законодательную инициативу об обязательном страховании ответственности застройщиков. Ну и что мы все получили в итоге? Многие застройщики страхуют теперь свою ответственность у страховых фирм-однодневок, которые плодятся как грибы после дождя и страхуют под символический «процент». Формально – требования закона выполнены, а по факту – сплошная профанация. Всем ясно, что такие страховые компании свои обязательства выполнить не смогут, да и, чаще всего, они даже и не планируют! Случись какие-то серьезные проблемы у застройщика, такая страховая компания немедленно исчезнет с рынка, предпочтя срочно обанкротиться. И что мы получим в итоге? Дважды обманутых дольщиков – вот, что мы получим! Но на этот раз, обманутых и застройщиком, и страховой компанией, у которой, естественно, не хватит ресурсов удовлетворить денежные требования дольщиков «лопнувшего» застройщика. Даже, если эта страховая компания и придет на рынок с благими намерениями. Или вы считаете, что застройщики этого не понимают? Вы думаете, что сами страховщики это не знают? Так стоило ли городить огород?

    Во-вторых, многие эксперты сегодня радостно умиляются – мол, количество обманутых дольщиков постепенно уменьшается, статистика радует, все громче и громче начинают звучать фанфары…

    Но никто не хочет принять во внимание один маленький, но чрезвычайно важный нюанс. Чтобы попасть в категорию обманутых дольщиков и быть внесенным в соответствующий реестр и испортить радужную статистику, гражданину необходимо сначала… стать дольщиком. А, если он не является дольщиком, то ему не стать и обманутым дольщиком. Логично? Вполне.

    Что это значит на деле? А значит это вот что: практически все недобросовестные застройщики оформляют со своими клиентами не договоры долевого участия, а всякие-разные предварительные договоры, втягивают их в вексельные схемы, мутные ЖСК, торгуют квартирами под договоры займа и прочую «липу». Таким образом, люди, отдающие многомиллионные суммы за «квартиры», дольщиками как таковыми не становятся, залогодержателями не будут, права по 214-му не получают, застройщик по этому закону ответственность перед ними не несет. Статус дольщика предоставляет только договор долевого участия, отвечающий требованиям 214-го федерального закона. Но с людьми подписываются, так называемые, альтернативные договоры. А это значит, что эти граждане ни дольщиками не становятся, а, случись чего, и статус обманутых дольщиков они тоже не получат, в реестр не попадут, статистики не испортят. Облапошенными гражданами, пострадавшими инвесторами – станут, это сколько угодно, но обманутыми дольщиками – нет. А на «нет» и суда нет.

    Более того, многие люди из этой категории обычно начинают бить в набат только тогда, когда стройка уже окончательно встала и застройщик окончательно увяз в банкротных процедурах.

    Таким образом, пострадавших участников строительства в разы, в десятки – если даже не в сотни!- раз больше, чем это принято думать. Причем, на смену одним пострадавшим, уже смирившимся с потерей денег и квартир, прибывает все новая и новая партия граждан, облапошенных недобросовестными застройщиками. И все рассуждения о том, что такое явление, как обманутые дольщики, постепенно уходит в прошлое, как минимум, наивны.

    Что делать?

    О необходимости ужесточения контроля в сфере долевого строительства говорилось не раз. Контроль должен решать две задачи. Первую – профилактическую, направленную на недопущение нарушений законодательства и введение в заблуждение граждан недобросовестными участниками рынка, выявление и пресечение деятельности таких участников. Вторую – образовательную и консультативную.

    На сегодняшний день эффективной профилактики, связанной со систематическим мониторингом рынка и его участниками, контролем положения дел на строительных объектах, мероприятий, направленных на оптимизацию рисков граждан, планирующих участие в долевом строительстве, практически не существует. Нет, конечно же госконтроль имеет место быть, но... Работа контролирующих инстанций направлена на проведение плановых проверок и констатацию уже имеющихся нарушений, после чего застройщик получает предписание и соответствующий штраф за нарушение. Чаще всего, сумма штрафа смехотворна по сравнению с той выгодой, которую получает недобросовестный застройщик, который продолжает игнорировать закон и дальше заниматься «продажами», привлекая денежные средства граждан, втягивая последних в «серые схемы» скидками, введением в заблуждение и иными ухищрениями.

    До сих пор имеются случаи незаконного строительства и привлечения денежных средств граждан недобросовестными застройщиками, девелоперами и риэлторами, по-прежнему не редки случаи оформления, так называемых, «альтернативных» договоров, что чревато для покупателей серьезным поражением в правах. Встречаются даже случаи, когда девелоперы или риэлторы продают квартиры в «замороженных» строительных объектах, где застройщик уже находится в той или иной стадии банкротства. Естественно, бодрая «продажа» и сбор денег ведется под предварительные договоры и прочую «липу». Подобные нарушения имеют массовый характер, что чревато появлением в столичном регионе все новых и новых пострадавших дольщиков. И, хуже всего, что именно те участники, кто по идее должен отстаивать интересы своих клиентов, риэлторы, широко используют агитацию и занимаются манипулированием сознания своих клиентов – мол, «все эти нарушения – в порядке вещей, ничего страшного не произойдет, 214-ый закон – ерунда, не нужно никого слушать, смело покупайте» и т.п. Что это – демонстрация своей безграмотности или умысел? Скорее всего, и то, и другое в равной пропорции. Риэлтор замотивирован на продажу и получение комиссии с клиента «за подбор объекта» или с застройщика - за продажу. Его цель – продать. А что будет дальше, риэлтора, как правило, не волнует - он свою «работу» выполнил, комиссионные получил и дальше трава не расти! Естественно, речь идет далеко не обо всех риэлторах, но именно через риэлторские конторы предпочитают вести продажи недобросовестные застройщики. Деятельность огромного количества многочисленных агентств недвижимости, неорганизованных маклеров и просто самозванцев от недвижимости никто сегодня абсолютно не контролирует, авторитетов для них не существует, система допуска после отмены лицензирования упразднена, аттестация и оценка компетентности профессиональных участников рынка отсутствуют. Стоит ли удивляться, что именно через эту, никем не контролируемую категорию участников рынка недобросовестные застройщики и реализуют товар «второй свежести»?!

    Противостоять подобному положению дел можно и нужно. Для этого необходимо повысить уровень знаний потенциального дольщика до того минимума, чтобы ввести его в заблуждение не представлялось бы возможным. Во-вторых, дольщик должен иметь возможность воспользоваться услугой по сопровождению его интересов перед застройщиком или девелоперской компанией, обратившись в независимую организацию, которая будет отстаивать, прежде всего, интересы дольщика.

    И, наконец, дольщики объектов, где застройщик скатился процедуру банкротства, нуждающиеся в консультировании грамотных специалистов, антикризисных управляющих, юристов, досконально разбирающихся в процедуре банкротства, должны получить такое консультирование и участие по координации действий. Дело в том, что дольщики проблемных объектов и банкротящихся застройщиков, обычно объединяются в инициативные группы и, чаще всего, начинают расшатывать и без того хрупкую конструкцию своего проекта, совершая, порой, те действия, которые могут иметь и для застройщика, и для дольщиков фатальные последствия.

    Сегодня в самых высших эшелонах власти понимают, что данный вектор является самым эффективным направлением движения по оздоровлению ситуации в сфере долевого строительства. Одна из основных задач, стоящих перед всеми участниками рынка долевого строительства – не допустить появления новых пострадавших и обманутых дольщиков.

    18 августа 2014 г.