С 1 января 2014 года вступили в силу изменения в "Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ \" Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".
Основным новшеством в законе об участии в долевом строительстве, безусловно, стало введение обязательного страхования долевого строительства.
Таким образом, для того, чтобы зарегистрировать договор долевого участия в новых строительных проектах, стартовавших с 1 января нынешнего года, необходимо будет представить один из документов – это или договор коммерческого страхования, либо некоммерческого страхования, либо банковская гарантия на сумму привлеченных денежных средств.
Например, при получении застройщиком банковской гарантии на сумму привлеченных средств, в случае неисполнения обязательств или нарушения существенных условий, банк будет вынужден вернуть денежные средства дольщикам. Более того, законом об участии в долевом строительстве определены и критерии, под которые подпадут банки.
При коммерческом страховании застройщик может застраховать свою гражданскую ответственность в пользу дольщика. В данном случае предполагается, что коммерческое страхование будет работать в основном в тех случаях, когда страховые компании входят в состав крупных строительных холдингов. Это связано с тем, что средняя прибыль, на которую рассчитывают и декларируют строительные компании, составляет порядка 10%, а средний тариф при некоммерческом страховании будет составлять порядка 2-3%.
И, наконец, третий механизм, по мнению экспертов, наиболее привлекательный – это некоммерческое страхование. Создание Общества взаимного страхования (ОВС) - гражданской ответственности застройщиков было обусловлено внесением изменений в закон об участии в долевом строительстве, где четко прописаны специальные требования к данному Обществу, порядок страхования, механизм контроля за ним и его работой.
Здесь я хочу сразу отметить, что принципиальная позицией законодателя - создание единого общества взаимного страхования гражданской ответственности застройщиков, поскольку появление нескольких подобных обществ может повлечь за собой создание разных страховых правил и, как следствие, – хаос, отсутствие какой-либо системы на строительном рынке и новые нарушения прав граждан и, как следствие, появление дополнительных пострадавших дольщиков.
Страховой случай будет считаться наступившим при банкротстве застройщика или при существенном неисполнении им своих обязательств по передаче квартиры или при вводе объекта в эксплуатацию. При наступлении страхового случая дольщику возвращаются вложенные денежные средства. И, если застройщик был участником Общества взаимного страхования, то тогда эти средства будет компенсировать Общество, при страховании в коммерческой страховой организации – данная коммерческая страховая организация, в случае банковской гарантии – банк.
Таким образом, законодатели уверены - риск потери своих денег в случае «заморозки» строительства, для дольщиков будет сведен практически к нулю.
Тем не менее, многие участники рынка прогнозируют с большой долей вероятности, что недобросовестные застройщики со своей стороны будут пытаться изобретать все новые и новые схемы, позволяющие обойти закон и уйти от ответственности, пользуясь низким уровнем информированности граждан в вопросах долевого строительства. И можно уверенно утверждать, что основным способом обойти закон станет оформление, так называемых, альтернативных договоров и использование лукавых схем привлечения в строительство денег граждан недобросовестными застройщиками и некоторыми риэлторскими фирмами.
До сих пор представители таких фирм достаточно активно распространяют информацию о том, что договор долевого участия не является обязательным для застройщика и целесообразным для «покупателя». Неоднократно высказывалась и транслировалась в электронных СМИ «экспертная» точка зрения о том, что разные предварительные договоры или иные схемы привлечения денег ничуть не хуже защищают права граждан, вступивших в долевое строительство, чем ДДУ, занимались демагогией и введением граждан в заблуждение. На данный момент по ряду таких фирм инициированы проверки.
Одной из проблем привлечения к ответственности недобросовестных застройщиков и иных лиц ранее являлась вариативность квалификации деяний таких застройщиков и иных лиц согласно УК РФ. Недобросовестных участников строительства, в зависимости от обстоятельств совершенных ими преступлений, привлекали и по 159-ой, и по 160-ой, и по 165-ой, и по 201-ой статьям УК РФ. Для создания единообразной практики в дальнейшем, инициативной группой в 2014 году планируется внести в Госдуму законопроект, предусматривающий изменения в действующий УК РФ и введение единой статьи, устанавливающей ответственность участников долевого строительства.
