Как не получить бумерангом по лбу. Полезные советы дольщикам.

Как не стать обманутым дольщиком
Все о новостройках
Дмитрий Чариков

  • Автор: Дмитрий Чариков

    Я не скажу, что знаю о строительстве и недвижимости всё. Но то, что я знаю - а это, поверьте, немало!- готов рассказать и поделиться с Вами, дорогие читатели.

    Если есть вопросы по новостройкам - задавайте их на форуме по недвижимости

  • Как не получить бумерангом по лбу. Полезные советы дольщикам.

     

    В последнее время все чаще стал звучать вопрос от дольщиков некоторых строительных проектов следующего характера:  Что делать, если застройщик существенно нарушает условия договора и затягивает сроки строительства?

    Интернет пространство заполонили  статьи  многочисленных юристов, наперебой предлагающих дольщикам свое участие  в получении неустойки от застройщиков, либо вообще расторжения договора и возврата всех ранее внесенных денег.

    Дольщиков, конечно, понять можно. Заплатив немалые деньги и устав от ожидания вожделенных квартир, наблюдая на площадке вялотекущий процесс вместо бодрого и победного строительства, многие дольщики постепенно входят в состояние, полностью соответствующее строкам известного революционного гимна, а именно: «кипит наш разум возмущенный». А далее, как мы все помним, революционное произведение призывает на бой последний и решительный, чтоб «свергнуть гнёт рукой умелой, отвоевать своё добро». Святое дело! 

    Тем более, такие  прямо-таки революционные настроения полностью поддерживают и юристы. А, как известно,  бытует распространенное мнение о том, что юристы плохого не посоветуют. Впрочем, никто и не спорит – закон здесь полностью на стороне дольщиков. А юристы же, расталкивая друг друга локтями, обещают обозленным дольщикам более значительные суммы неустойки, самые минимальные сроки, представительство в судах  и прочие приятные  блага за сущие гроши. 

    Все это, написанное сверху, относится в нашей задаче к разделу «дано» - вспоминаем школьные годы. А вот ниже я расскажу вам о том весьма неожиданном результате, который ждет в разделе «итого». Устраивайтесь поудобней  у своих мониторов и – приступим. 

    Как известно, строительство – процесс достаточно простой. Есть деньги – есть строительство, нет денег – нет строительства.  Здесь возражений ни у кого нет. Вообще деньги – это великая вещь! Без них даже прыщ не вскочит. Впрочем, не знаю как прыщ, но строительство – точно не пойдет.

    Деньги открывают двери сановитых чиновников, деньги нужны, чтобы закупить стройматериалы, необходимые для строительства, деньги используются в расчетах со всякими-разными подрядчиками, деньги...

     Даже журналист не напишет хвалебной статьи о строящемся жилом комплексе без денег. А напишет какую-нибудь гадость. Да еще и плюнет в написанное.

     Короче, деньги нужны. И это факт, от которого отмахнуться или проигнорировать  - просто невозможно. Общую историю возникновения денег я здесь трогать не буду – эта тема безусловно очень интересна, но к данному вопросу, увы, не относится, - а вот откуда деньги берутся в строительном проекте – расскажу.

     Источника всего-то два. Кредиты и продажи. С первым источником все понятно – это или банк, или инвестор, или еще кто-то, но эти деньги нужно отдавать. Возвращать, то есть. Сторицей. Можно, конечно, расплатиться и квадратными метрами – натурой, так сказать. Но это обычно не очень приятная форма расчета для застройщика, ибо инвестор, если он и готов будет принять натурой, то готов будет сделать это по неприлично низкой цене, чать, не меценат он, а бизнесмен – понимать надо!  А вот это обстоятельство отрицательно влияет на пищеварение застройщика. Вот и  остается только один источник финансирования строительства – продажи. Они, родимые. 

    Таким образом, форма благополучия  на каком-то этапе строительства меняется и выглядит следующим образом: есть продажи - есть деньги - есть строительство. А коли денег нет, то  нет и строительства. А на «нет», как утверждает известный афоризм, и суда нет.

    Антракт. 

    Вот тут и появляются юристы, утверждая, что всякие-разные афоризмы – штука скорее философская, а суд – вполне всамделишная, необходимая и действенная в таких вопросах. Да и Закон полностью на стороне дольщиков.  (Изучаем «закон о долевках» - 214 ФЗ)

     Чего еще нужно?! Даешь неустойку!  Даешь возврат пречистых!  Вперед! За Родину!!! Ураааа!!!!

     Начинаете понимать о чем идет речь? Нет? Хорошо, объясню.  

    По Закону застройщик обязан- обязан!!!- или выплатить неустойку, или расторгнуть договор и возвратить дольщику деньги. Застройщик, естественно, кочевряжится и упирается, но Закон суров!

     Нет, когда стоит вопрос чего-то компенсировать или  даже возвратить деньги  двоим-троим дольщикам, то тут еще можно как-то потянуть «резину», выкрутиться, продать пару квартир вполцены, дабы «заткнуть дыру», либо еще чего, но когда процесс начинает принимать массовый характер – а он обязательно начинает! – то тут наступает « засада».Ситуацию окончательно проясню словами некоего почившего опального олигарха: деньги были,  деньги будут, но сейчас денег нет. Нету! Нечем! 

    Внимание! Уважаемые дольщики! С этого момента заканчиваем изучать «закон о долевках» (214 ФЗ) и приступаем к изучению Закона о банкротстве. С этого момента  вас ждет долгое и увлекательное путешествие, граждане дольщики. Путешествие полное различных приключений, эмоций и неожиданных открытий. Перечень событий и открытий чудных – ниже.

     В процессе вышеупомянутого путешествия, дольщики постепенно выяснят, что:

     1.       Написав заявление о выплате неустойки, либо расторжении договора и возврате застройщиком денег, последний крайне озлобляется.

    2.       Выиграв суд по поводу п.1, дольщик обнаруживает, что денег у него убыло (на оплату юриста), но не прибыло, что, как минимум, странно и неприятно.

    3.       Подписав мировое соглашение с застройщиком, по истечению сроков оного, дольщик понимает, что его водили за нос, оттягивая сроки выполнения решения Суда. И денег опять не прибыло. Что уже в свою очередь крайне озлобляет дольщика.

    4.       Иски к застройщику растут как снежный ком.

    5.       Введено наблюдение – первая стадия банкротства застройщика. Эмоционально и в состоянии озлобленности - это радует. «Справедливость» восторжествовала!

    6.       Денег больше не стало. Впрочем, ход строительства  тоже не изменился.

    7.       Транслируемые в массы чахлые попытки застройщика  вылезти из банкротства результата не дают. Зато заводится уголовное дело на застройщика ( точнее, на «неустановленных лиц»). Дольщики счастливы и требуют крови. Стройка встает.

    8.       Банкротство плавно входит в процедуру внешнего управления. Со стройки вывозятся стройматериалы.

    9.       Дольщики в растерянности и ищут того, кто им поможет. Таковых не находится – чудес не бывает. Но верить в них – можно.

    10.   Конкурсное производство. До некоторых дольщиков начинает доходить, что они – идиоты ( не очень умные люди) и сами же столкнули в пропасть проект в который вложили свои же деньги. Ненависть к застройщику достигает апогея.

    11.   Дольщики выясняют, что они теперь кредиторы. Звучит солидно, но непонятно.

    12.   Приходит понимание, что кредиторам «светит» дырка от бублика.

    13.   Кредиторы массово сопротивляются участи быть кредиторами денежными и продолжают мечтать о квартирах.

    14.   Мечтать не вредно.

    15.   Имущество застройщика (точнее, то, что осталось после предыдущих стадий банкротства) реализуется с торгов.

    16.   Требования кредиторов удовлетворяются. Порядковый номер бывших дольщиков, а нынче кредиторов – третий, почетный. Каждому по печенюшке, иным – по конфетке-сосучке.

    17.   Занавес. Объект чист от каких-либо обязательств и обременений как слеза младенца.

    18.   Явление нового застройщика.

    19.   По ситуации. Бог в помощь.

    20.   Отдайте наши квартиры!!! (вопль полный трагизма.)

     Эпилог.

    Информация  размышлению. Психологическая установка застройщик-продавец и дольщик-покупатель при долевом участии в строительстве крайне опасна. Что делает инвестор, обнаружив, что по каким-то причинам застройщик не выполняет взятых на себя обязательств, либо затягивает сроки строительства? Правильно – начинает возмущаться, жаловаться, требовать денег, крови, обращается в суд и правоохранительные органы ( для пущей убедительности своих претензий). Иными словами, создавать застройщику дополнительные проблемы к уже имеющимся.

     Образно говоря, в данной ситуации дольщик – это пассажир в лодке, которая дала течь. Граждане дольщики, если не хотите дружно пойти ко дну, не крушите и не раскачивайте вашу лодку! А на досуге изучите все-таки закон о банкротстве. Настоятельно рекомендую. И учтите: профессиональные банкротчики знают его досконально – бизнес такой, однако. 

    Постскриптум.

    Стоит всегда помнить о том, что недостроенный проблемный  объект– лакомый кусок для алчных коммерческих структур, которые с удовольствием готовы заполучить его за бесценок, дабы затем еще раз продать в нем квартиры, освободившись от обязательств перед предыдущими дольщиками.

    Например, в случае  смены застройщика проблемной площадки, что происходит, как правило, путем замены лица в основном инвестиционном контракте, права на все квартиры в строящемся доме уже переданы гражданам, которые внесли за них денежные средства. Получается, что у нового застройщика, помимо права осуществлять строительство, появилось еще и множество обязанностей перед каждым дольщиком по предоставлению ему квартиры. Однако уступка этой обязанности (в правовой формулировке – перевод долга) может происходить только с согласия кредитора (дольщика) по каждой квартире. Согласно ст. 391 ГК РФ, перевод долга возможен только при согласии кредитора (гражданина-дольщика). Естественно, согласия никто не берет, а юридически новый инвестор не несет обязательства перед дольщиком по передаче ему квартиры в собственность после завершения строительства.

    Такой бизнес весьма прибылен, поэтому над каждым проблемным недостроенным домом «описывают круги» предприимчивые деятели, всякого рода юристы-адвокаты, профессиональные банкротчики, желающие лишить дольщиков оплаченных квартир.

    Ах, да! Вы спрашиваете, какой же я дам Вам совет?

    Не хотелось бы опять повторять эту набавшую оскомину и уже завязшую в зубах фразу, но совет звучит как никогда актуально: "деньги любят тишину!" Это во-первых.

    А во-вторых, вы определитесь все-таки, какой вам нужен результат, граждане дольщики. От этого и будет ясно как, в какой последовательности и что вам делать. Грамотно. Четко. Осознанно. И без шума.

    Это очень важно!

     

    P.S.Господа, если что-то не очень понятно, то спрашивйте в комментариях. С уважением, Дмитрий.