Как грамотно инвестировать в недвижимость?

Андрей Ольшанский, человек, решивший инвестировать свои денежные средства в недвижимость и заработать на этом. Андрею 24 года, он закончил МГТУ МАМИ и некоторое время проработал экономистом планово-экономического отдела, инженером проектов, но с сентября нынешнего года временно не работает, решившись на эксперимент, связанный с инвестированием в «первичный» сегмент рынка недвижимости.

-Идея попробовать себя в качестве инвестора созрела у меня достаточно давно, рассказывает Андрей. Пару лет назад я начал интересоваться рынком недвижимости, параллельно возникали различные мысли по поводу дополнительного заработка. Было прочитано много информации  в различных источниках – на специализированных сайтах, форумах. Потом это как-то все замялось и постепенно забылось в виду отсутствия денег, но  этим летом у меня появились денежные средства и возможность их использовать. Уже в прошлом году многие россияне были обеспокоились кризисом в банковском секторе: с середины декабря Центробанк лишил лицензий сразу несколько кредитных организаций, а после нового года курс национальной валюты стал стремительно падать по отношению к доллару и евро, поставив под угрозу рублёвые накопления. К концу года доллар перешагнул за отметку 42 рубля и тема, связанная с инвестированием в недвижимость, стала как никогда актуальной.

Честно говоря, особой ясности и понимания от общения на риэлторских форумах не прибавилось -советы были противоречивы, а познания риэлторов в теме новостроек мне показались в целом неудовлетворительными. Но на одном из интернет-ресурсов мне порекомендовали обратиться за консультацией и помощью в решении моего вопроса к специалисту, хорошо разбирающемуся в тематике долевого строительства и проработавшего не один год топ-менеджером ряда крупных строительных холдингов,  и подсказали как его найти. Мы «списались» с этим человеком по электронной почте и встретились в его офисе и я решил рискнуть.

Почему? Во-первых, специалист, к которому я обратился, очень подробно объяснил,  как формируется решение о целесообразности «входа» в тот или иного проект, какие при этом рассматриваются индексы, как рассчитывается доходность, разъяснил правовые аспекты долевого строительства, рассказал о том, какие существуют риски в каждой из существующих схем «покупки долевки» по каждому рассматриваемому объекту.

Признаюсь, мне было сначала психологически сложно принять критерий оценки доходности инвестиций, рассчитываемый в %, так как понятней было , когда речь шла о суммах. Но, например, прогнозируемая доходность инвестиций в тех жилых комплексах, которые мне субъективно нравились больше, составляла  не более15-22%, а вот тот объект, выбор в пользу которого мы, в конечном итоге, и сделали – 55%. Во-вторых, инвестиционный брокер объяснил принцип формирования доходности инвестиций и, в том числе, благодаря чему и каким образом формируется добавочная доходность. Более того, он же взял на себя все переговоры с застройщиком и весь процесс оформления сделок по двум квартирам, которые мы выбрали. И, наконец, этот же специалист согласился курировать все вопросы, связанные с реализацией инвестиционных квартир – а для меня, как для человека , впервые столкнувшегося с инвестиционным проектом, это тоже важно.

На сегодняшний день обе квартиры куплены со значительной скидкой, сделки оформлены в четком соответствии с требованиями 214 ФЗ, договоры прошли регистрацию в Росреестре, все расчеты произведены, деньги удачно вложены в надежные квадратные метры и предстоит уе следующий этап – реализация инвестиционных квадратных метров.

Комментарий Дмитрия Чарикова.

Очень часто при инвестировании в строящиеся метры, люди оперируют таким понятием, как доход, а не доходность. Психология обычного человека такова, что он начинает измерять успех предприятия количеством денег, которые «прирастут» к сумме его вложений, а вот инвестиционный брокер – в процентах годовых, что и определяет уровень доходности и успех мероприятия. Другими словами, доходность - один из главных показателей, по которому и нужно оценивать выгодность инвестиций, их целесообразность и сравнивать их между собой необходимо именно по этому показателю.  Таким образом, доходность показывает, как и на сколько процентов выросла вложенная сумма или увеличился капитал, а также, сколько процентов прибыли принёс актив за определенный промежуток времени.

Формула расчета доходности достаточно проста, но здесь, повторюсь, основная проблема для частного инвестора лежит именно в психологической плоскости – в восприятии профессиональной информации.

Не менее важным инструментарием инвестиционного брокера является умение работать с таким показателем, как риск-доходность и возможность получить инсайдерскую информацию, касающуюся самого объекта инвестирования. От этого зависит погрешность расчетов при определении точки выхода из проекта. Если в первом случае, достаточно уметь оперировать  стандартными индексами, полученными в результате сбора и систематизации полученной информации, то во втором – все зависит от квалификации брокера, его опыта и его возможностей.

Мое мнение – чем меньше срок инвестиционного проекта, тем меньше риск для инвестора стать заложником субъективных факторов долевого строительства и выше эффективность от умения сыграть на инсайдерской информации . А вот достаточно популярная до последнего момента точка зрения , что покупка недвижимости в инвестиционных целях – это долгосрочное вложение средств от года и выше, на мой взгляд, уже устарела и не соответствует сегодняшним реалиям рынка. Бытует мнение, что, если квартира покупается на стадии строительства, то к моменту завершения строительства, а тем более, к моменту получения прав собственности, ее стоимость вырастает в среднем на 28–35%. Если разделить эти цифры на три года (средний срок продолжительности реализации строительного проекта), то мы получим ничтожную доходность порядка 10%. Таким образом, естественная доходность при инвестировании в объект строительства  сегодняшнего инвестора вряд ли сможет заинтересовать, если, конечно, он в дальнейшем не решит проживать в ней.

В данном случае, Андрей первый раз инвестирует в метры и здесь в его пользу «играют» следующие факторы: объект, который мы выбрали, уже построен и, в процессе оформления наших сделок и регистрации, был успешно сдан Госкомиссии. А это значит, что люди буквально завтра могут приступать к ремонтам и заселяться, объект имеет самый высокий индекс визуализации, а вчерашние дольщики, после подписания актов, через полтора-два месяца станут обладателями собственности на квартиры (т.е. объект инвестирования поменяет правовой статус на более надежный и привлекательный для потенциального покупателя). Более того, продажи в конкретной очереди ЖК закончены застройщиком уже давно – свободных квартир просто нет, а количество квартир, реализуемых самими дольщиками в порядке уступок прав требований – невелико и, таким образом, конкуренция ничтожна, что облегчает процесс продажи и выход из проекта. Более того, сам застройщик продолжает активное строительство следующих «очередей» строительства этого ЖК и его реклама и дальнейшее продвижение проекта будет играть только «на руку» инвесторам при реализации. Стоимость лота лежит в ценовом диапазоне до 3 млн. руб – самые ходовые квартиры на рынке по причине их доступности в ценовом эквиваленте. Можно купить и в ипотеку.

Замечу и еще одно важное обстоятельство. Вчерашняя новостройка, превратившаяся в квартиру со свежим свидетельством о праве собственности, имеет самый высокий уровень надежности, так как ранее эта квартира не участвовала в сделках купли-продажи и, при ее реализации, неожиданные «сюрпризы» для покупателя просто исключены. Такие квартиры наиболее ценны для покупателя. И, наконец, информация об объемах продаж самого застройщика вкупе с его положительной репутацией, отсутствием конкурентных предложений в данной локации от других застройщиков в этой ценовой категории, хорошая транспортная доступность – все это только в плюс.

Доходность проекта очень приличная – свыше 50%, а это дает Андрею возможность любого и практически безболезненного маневра  как в цене, так и в сроке реализации.

Но в любом случае, частные инвесторы должны четко уяснить – универсальной формулы расчета успешности инвестиционного проекта просто не существует. Каждый случай уникален, более того, он уникален в конкретном временном отрезке, для конкретного объекта, в конкретных условиях рынка и ответить однозначно на вопрос «когда лучше всего выходить из проекта» невозможно. Скажу так: спросите у вашего инвестиционного брокера.

P.S.: На сегодняшний день две однокомнатные квартиры приобретены, сделки оформлены, договоры прошли регистрацию и задача, которая теперь стоит перед Андреем – реализовать эти квартиры, сохранив желаемую доходность порядка 50%. Считаю эту задачу вполне выполнимой. А на сегодняшний момент одной из квартир Андрея уже заинтересовался потенциальный покупатель.

Продолжение следует…

Если у Вас возникают вопросы, связанные с выгодным приобретением квартир в объектах строительства, не стесняйтесь, пишите мне на электронный адрес: ska@mos-kva.ru, или звоните по тел. +7 916 283-33-11