Строительство дома задерживается. Вернут ли дольщику деньги?

Принято считать, что если участники долевого строительства остались без квартир и денег - виноват застройщик.
Это, конечно, так, но... примерно в 9 случаев из 10 сами дольщики принимают активнейшее участие в том, что остались без денег и квартир.

Попробую объяснить, что называется «на пальцах» что происходит. Сразу же предупрежу, что все цифры - взяты «с потолка», а совпадения - случайны.

Но прежде чем серьезно углубляться в суть проблемы, напомню некоторые термины:

Дольщик - участник долевого строительства. Тот, кто внес свою долю денежных средств застройщику, и на чьи деньги ведется строительство дома. Дольщиком выступает чаще всего физическое лицо (но может быть и юридическое). Тут же открою страшную тайну, (о чем не догадывается добрая половина дольщиков): дольщик покупателем квартиры не является, по той простой причине, что квартиры - нет. Дольщик вносит свои денежные средства застройщику, чтобы тот организовал процесс создания дома и квартиры, как части этого дома.

Застройщик - организатор строительства дома. Как правило, собственник (или арендатор) земельного участка, на котором будет построен дом. На имя застройщика выдано разрешение на строительство дома.
Открою вторую страшную тайну: застройщик, как правило, ничего не строит. Вообще. Нет, из правила бывают иногда исключения, но тогда застройщик просто совмещает функции застройщика и ген. подрядчика. Но для более точного понимания сути происходящего, примите как данность: застройщик сам ничего не строит. Он - организует процесс строительства.
Чтобы лучше представить - представьте себе директора завода. Представили? Не будет директор завода сам работать на прессе и колеса автомобилю прикручивать не будет. Но он - организует рабочий процесс.
Так вот и застройщик: сам кирпичи не кладет и цемент не таскает. Он - организует строительство дома и привлекает денежные средства для этого строительства.

Подрядчик - организация, подрядившаяся выполнить комплекс работ по строительству дома. Соответственно, та организация, которую привлек застройщик к строительным работам и которая выполняет основные работы по строительству дома, называется генеральным подрядчиком (ген. подрядчиком строительства). Сотрудники подрядчика кладут кирпичи, таскают цемент, словом, строят объект. Могут строить все сами, а могут для производства каких-то работ привлекать субподрядчиков. Например, можно привлечь субподрядчика для установки окон и дверей.

Теперь еще раз пройдемся по всей схеме: дольщик - вносит свои деньги в строительство дома, застройщик - аккумулирует денежные средства, организует процесс строительства, расплачивается с подрядчиками, подрядчик - строит дом.

Ну а теперь, чтобы было понятно, как дольщики губят стройки, подставим цифры. Как уже говорил, цифры будем брать «с потолка». Я не буду «ворочить миллиардами»: для понимания сути происходящих процессов миллионов вполне хватит.

Допустим, в доме - 20 квартир и каждая квартира стоит 5 миллионов.

Не сложно посчитать, перемножив одно на другое, что бюджет строительства - 100 миллионов. (Нормально так: всего 20 квартир - и аж 100 миллионов: деньжищи-то какие! Представляете, когда в подъезде 80 квартир, а в доме - 10 подъездов, а домов - целый квартал!)
Но, как говорил выше, большие цифры нам сейчас не важны.

А потому, 20 квартир в доме, и 100 миллионов - бюджет стройки.

Сразу оговорюсь, что застройщик - не альтруист. Он все посчитал, и пришел к выводу, что для строительства дома ему достаточно и 50 миллионов, а 50 миллионов планирует положить себе в карман в виде прибыли. (А что: имеет право).

Чтобы было 100 миллионов, застройщик должен привлечь 20 дольщиков: с каждого по 5 миллионов - вот и денежки. («Пустяк» - думает застройщик.)

Застройщик - известнейшая фирма «Хрюша и сыновья» с «огромным» уставным капиталом 10000 рублей. (Кстати, это - не шуточки: у многих застройщиков уставной капитал очень даже небольшой: зачем больше, если по закону и 10000 достаточно для организации фирмы).

Сколько нужно времени, чтобы привлечь 20 человек? А привлечь 20 человек с 5 миллионами у каждого?

Словом, для привлечения денежных средств - нужно время. Нужно организовать рекламную кампанию, убедить потенциальных приобетателей, что «дом - лучший в мире и второй в Европе», что других таких за эти деньги они просто не приобретут.

Хорошая новость для застройщика заключается в том, что для начала строительства, всех 100 миллионов не надо. Да и 50 миллионов не надо. А потому, дольщики привлекаются в процессе, так сказать, долевого строительства: привлек двух дольщиков - рекламу окупил, оплатил подрядчикам рытье котлована. Привлек еще дольщика - начал коммуникации к дому подводить. Привлек еще дольщика - начал стены возводить. Не сам, конечно, а оплачивать работу фирмы-подрядчика.

Плохая новость для застройщика заключается в том, что в процессе строительства объекта многое может измениться: иногда в пользу застройщика, а иногда - и нет.

Словом, застройщик деньги привлекает и, как честный человек, ни копейки себе в карман не кладет, а если и кладет, то совсем небольшие деньги в виде зарплаты. А все, что от дольщиков получает - в строительство дома отдает.

Итак, есть 4 дольщика, которые внесли, к примеру, 5 миллионов х 4 = 20 миллионов.

Для строительства, как говорилось выше, нужно 50 миллионов.

Но произошло непредвиденное: спрос на недвижимость упал и новые дольщики не торопятся свои денежки вносить. Погоревал-погоревал застройщик, да снизил цену. И теперь квартира стоит 4 миллиона, а не 5 миллионов.

То есть, оставшиеся 16 квартир х 4 миллиона = 64 миллиона. Прибавим те 20 миллионов, которые застройщик уже привлек ранее, получим, что застройщик может рассчитывать на 84 миллиона вместо 100 миллионов.

Но... Беда одна не ходит. Цены на квартиры упали, а строительные материалы - подорожали. И теперь, чтобы дом построить, нужно уже не 50 миллионов, а 60.

Но застройщик - не унывает: 84 миллиона - 60 миллионов = 24 миллиона, что, конечно, хуже, чем 50 миллионов, но тоже деньги немалые.

Застройщик привлек деньги еще 5 человек. То есть 5 х 4 миллиона = 20 миллионов... плюс к тем 20 миллионам, которые привлек ранее. Итого: 40 миллионов. Для строительства, как мы говорили, нужно 60 миллионов. То есть, не хватает для окончания строительства дома - 20 миллионов рублей.
Но и этих 40 миллионов у застройщика нет.
А где они? 
Как где? Часть денег ушла на кирпич и бетон, часть - на зарплату рабочих подрядчика, субподрядчика, часть - за рекламу. Словом, у самого застройщика - денег нет.

Привлечение новых дольщиков идет вяло, денег для продолжения строительства не хватает, а потому, сроки строительства замедляются (ну не хотят рабочие подрядной организации работать, не получая зарплаты). Словом, чтобы продолжить строительство, нужны деньги, чтобы привлечь новых дольщиков - нужно время и, что не мало важно, нужно, чтобы строительство продолжалось, а оно - замедляется.

 Но тут - новая напасть. Знаете ли вы, что в соответствии с 214 Федеральным законом, если сроки строительства задерживаются более чем на 2 месяца, дольщики имеют полное право договор расторгнуть, и в месячный срок застройщик обязан вернуть дольщикам деньги?
Теперь знаете (если не знали раньше).
(Еще раз: дольщики - имеют право. а застройщик - обязан. По закону... 214 Федеральному...)

А теперь задача, которую с легкостью решают школьники младших классов и которую не могут решить взрослые дяди и тети с высшим образованием: «Вернут ли дольщику деньги, если у застройщика денег нет» (все на строительные материалы потрачены да на работу рабочих подрядной организации), а уставной капитал строительной компании составляет 10 тысяч рублей?

 Теперь об адвокатах, об их участии в сем сложном и запутанном процессе:

Когда застройщик (по объективным причинам) не может вернуть конкретному дольщику деньги (хотя обязан это сделать в соответствии с законом), дольщик обращается в суд и нанимает для этих целей адвоката (читай: идет на дополнительные денежные траты в пользу адвоката). И адвокат (о чудо!) выигрывает процесс! (Что сделать совсем не сложно, учитывая законность требований дольщика и не законность задержки выплат застройщиком).

Надо ли говорить о том, что информация, что конкретный застройщик судится с дольщиками, не способствует привлечению в проект новых дольщиков, а значит, денег для продолжения строительства не прибавляется?

Итак, адвокат - молодец: свои деньги получает не зря: на руках у дольщика - решение суда, по которому застройщик должен вернуть дольщику внесенные им (дольщиком) деньги.

Новая задача для младших школьников: «Вернут ли дольщику деньги (в размере 4 или 5 миллионов), если у застройщика денег нет, при условии, что уставной капитал компании-застройщика - 10 тысяч рублей, а у дольщика есть на руках решение суда»?

И еще одна задача напоследок: «Если директора компании-застройщика посадят, прибавится ли от этого денег у дольщиков»?

Словом, застройщик - не может выполнить своих обязательств перед дольщиками, дом - не достроен, денег у дольщиков - нет. (Надеюсь, вы решили все предыдущие задачи, и тоже понимаете, что не зависимо от того, что есть решения суда (судов) и даже если директор компании-застройщика сидит, денег от этого у дольщиков больше не становится)?

Но стройка - встала. Строительство - не ведется, денег - также как и квартир: нет.
При чем тут вина дольщиков?

Действительно: не при чем. Они же в соответствии с законом действовали: требовали денег при задержках строительства, на что имеют законное право.

Могли, конечно, поговорить с застройщиком, выяснить, что происходит, подождать лишние пару месяцев, пока застройщик новых дольщиков привлечет (читай: деньги на строительство найдет). Глядишь, вылез бы застройщик из финансовых трудностей, да достроил бы дом: на радость дольщикам и себе.

Но ведь мог бы и не найти деньги, и дом не достроить. Но шанса понять, был бы достроен дом или нет, если бы не было судебных разбирательств при небольших задержках строительства, дольщики застройщику не дали.

Поймите меня правильно: я не призываю не ходить в суды и покрывать разгильдяев-застройщиков. Я лишь говорю о том, что с момента внесения дольщиком денег в проект под названием «строительство дома», дольщик оказывается с застройщиком в «одной лодке», а потому, прежде чем предъявлять свои (законные, подчеркну) требования  компенсации при задержках строительства и возврата денег, нужно прийти к застройщику, да вникнуть в экономику проекта: понять, куда ушли денежные средства, есть ли деньги у застройщика для продолжения строительства или, хотя бы, для возврата денег дольщику.