Что будет с ценами на квартиры в 2007 году

Что будет с ценами на квартиры в 2007 году?

Может быть падение?

Когда однокомнатная квартира в Москве еще в августе 2006 года стоила на вторичном рынке 150 000 долларов, то первый вопрос был: откуда у людей деньги?

Вы знаете, где можно на законных основаниях взять столько денег? Первое, что мне приходит на ум - это взять кредит в банке.
Так?
Допустим, 15 000 у заемщика есть. То есть, кредит нужен в размере эквивалентном 135 000. Так?

Когда банк выдает кредит, то его, в первую очередь, интересует возможность заемщика возвращать полученный кредит с процентами. Эта возможность определяется, главным образом, доходами заемщика.
Так вот, в зависимости от банка-кредитора и срока, на который выдается кредит, заемщику нужно иметь доход эквивалентный 1 800 - 3 000 долларов в месяц!!!
Обратите внимание: человек, имеющий доход эквивалентный 2 000 долларов, что явно выше среднего по Москве, будет в течение 25 лет отдавать из своих доходов по 1 350 долларов за кредит, размера которого хватит лишь на 1-комнатную, 30 - 32-метровую квартиру, потому как для большей и лучшей квартиры нужно иметь больший доход!

А теперь маленькое лирическое отступление:
Когда человек берет кредит на 10 лет, под 11% годовых, то он, в общей сложности по кредиту заплатит: 225 600. То есть, поскольку по условию задачи, кредит равен 135 000, то переплата составит: 225 600 - 135 000 = 90 600, что больше половины размера взятого кредита. Но чтобы получить такой кредит на 10 лет, нужно иметь доход в размере эквивалентном 2 550 долларов и выплачивать ежемесячно за пользование кредитом по 1 880!!!
Когда человек берет кредит на 25 лет, то за квартиру он в итоге заплатит: 1 325 х 300 месяцев = 397 500 И переплата в виде процентов составит: 397 500 - 135 000 = 262 500, то есть почти еще два размера кредита!!!
То есть, уменьшить размер переплаты за свою квартиру при ипотечном кредитовании, можно лишь уменьшением срока кредитования, чего можно достичь путем досрочного погашения долга.
При этом, заметьте, что при доходе в 1 800 и ежемесячном платеже 1 325, оставшихся 475 долларов, хватит лишь на проживание: ни о каком досрочном погашении долга, речи быть не может!

Резюмируя все сказанное выше, положив на одну чашу весов квартиру (предел мечтаний: 32 кв.м. в 9-этажном панельном доме), а на другую чашу весов - цену, которую за эту квартиру нужно заплатить: 397 500+15 000+6 000+25 000 = 443 500, где:
- 15 000 - это первый взнос;
- 6 000 - дополнительные расходы при покупке квартиры, включающие: оценку, страховку, риэлторские услуги, комиссию банка за выдачу кредита, расходы на гос. регистрацию и проч.
- 25 000 - страховка за 25 лет. (Размер страховки может сильно отличаться, в зависимости от возраста и состояния здоровья заемщика).
Ну как Вам: 32 метра, купленные за цену, равную 443 500 (заплаченную за 25 лет)?
Таким образом, получается, что дальнейший рост цен уперся в платежеспособный спрос, а так же в "психологические факторы": несопоставимость размера получаемого имущества, размеру произведенных затрат. Так?
И значит, следует ожидать обвального падения цен?

А может быть рост?

Ну вот, "приплыли": только что писал о том, что платежеспособный спрос не в состоянии больше поддерживать рост цен, и вдруг пишу о возможном дальнейшем росте. Как так?

И, чтобы это понять, давайте разберемся: для чего люди продают квартиру?
В 9 случаях из 10 для того, чтобы купить больше/лучше.
То есть, 9 из 10 тех, кого мы называем покупателями, являются - менялами!!!
Они меняют свою квартиру на другую квартиру, для того, чтобы жить в лучших условиях, чем прежде!
Просто, поскольку обмен в нынешних условиях происходит через куплю-продажу, то наш "меняла" является продавцом в одной сделке (когда он продает свою квартиру) и покупателем в другой сделке. То есть, если смотреть по документам, то есть две сделки купли-продажи: продажа одной квартиры и покупка другой. Если же рассматривать суть происходящего, то происходит обмен, при котором одна (меньшая) квартира меняется на другую.

А теперь внимание: если у человека есть, допустим, 2-комнатная квартира, а нужна 3-комнатная, то получается, что человек покупает не квартиру, а дополнительную комнату!!!
Вопрос: сколько стоит комната?
От 50 000 до 100 000 долларов США!
Какой нужно иметь доход, чтобы получить такой кредит?
От 850 долларов. Поскольку многие банки выдают кредит, учитывая доход не одного заемщика, а еще и его супруги (супруга), а зачастую и родственников, и друзей, то возможность получить кредит "на доплату при обмене" есть у значительного количества населения Москвы!
При очень сильном росте цен, обменные цепочки - часто разваливались. При стагнации, либо при небольшом росте (или падении цен) можно запросто составлять достаточно длинные цепочки.
То есть, на подобные сделки платежеспособный спрос есть.

Значит, следует ожидать роста цен?

А может, все-таки падение?

Представьте: организация построила десять домов. Допустим, заложила прибыль 20% на вложенные средства, как вдруг начался сильный рост цен (на 100% за год). Что из этого следует? Что организация может распродать все 10 домов, вернув все вложенные средства и получив 20% прибыли сейчас, а может отложить продажу на год и получить дополнительную сверхприбыль только за счет роста цен. То есть, сильный рост цен не способствует увеличению ни строительства, ни предложения. Продавая объекты медленно, создавая постоянный дефицит, прибыли можно получить больше (при меньших трудозатратах). Что и происходило в 2006 году, когда построенные квадратные метры продавались в меньших объемах, чем строились. Но на росте цен хотят нажиться не только строители, но и производители стройматериалов. А значит, стоимость стройматериалов тоже росла.

Но вот рост цен сократился.
Куда девать построенные, но не распроданные объекты? Продавать!
Если предложение увеличивается, а спрос - нет, что происходит?
Падение цен! Причем, чем сильнее падают цены, тем больше желание продавцов избавиться от своего дешевеющего товара, что приводит к еще большему увеличению предложения и еще большему падению цены.
Так значит, нас ждет обвальное падение цен?

Фактор выборов

Однако вспомним, что до выборов остается немногим более года.
Небольшое падение цен нужно, чтобы показать, что проект "Доступное жилье" - работает:
С одной стороны, есть работающая система ипотечного кредитования. Банков, выдающих кредиты, - достаточно много, кредиты выдаются массово. То есть, деньги на улучшение жилищных условий гражданами - есть.
С другой стороны, жилье дешевеет, а значит, становится доступнее.
(И не важно, что этому предшествовал 5-летний рост цен)
А обвал цен, который, начавшись с недвижимости, может негативно отразиться на банковском секторе экономики, затем на разных других отраслях экономики и, следовательно, на благополучии многих семей.
Обвал цен мало кому нужен из участников рынка.

Таким образом, задача Власти, удержать цены от обвала.
Административный ресурс прежде практически никак не был задействован для начала падения цен.
При этом, административный ресурс может быть применен в любое время и достаточно эффективно: было бы желание.
И удержать цены от обвального падения - не сложно.

И что же будет?

Подводя итог всему сказанному выше, могу сказать, что ни роста цен, ни обвального падения ждать не приходится.
Взяв нынешние цены за основу, могу сказать, что за 2007 год цены однозначно не вырастут, но при этом могут упасть. Причем глубина падения будет примерно 30% к концу 2007 года.

Удачный прогноз в прошлом, несомненно, не может являться гарантией столь же удачного прогноза на будующее. Я - обычный живой человек, а потому могу и ошибаться. Ошибаюсь я или нет - время покажет.