Что будет с ценами на квартиры в конце 2006 - начале 2007 года

Что будет с ценами на квартиры в конце 2006 - начале 2007?

Не заглядывая на годы вперед, рискну опубликовать свое видение ситуации на ближайшую перспективу: на конец 2006 - начало 2007 годов.

В начале 2005 года я предсказывал рост цен и, как видите, не ошибся в прогнозах.
Попробую спрогнозировать поведение цен в ближайшем будущем.

Почему цены начали расти в 2005 году?

Причины вижу две:

1. Квартиры в Москве в начале 2005 года были немного недооценены;
2. В начале 2005 года имел место «отложенный спрос».

Что касается «недооценки квартир», об этом я достаточно подробно писал здесь.
А чтобы понять, что я имею в виду, под термином «отложенный спрос», вспомним, что произошло в 2004 году: почему цены остановились в июле 2004 года, после сумасшедшего роста конца 2003 - начала 2004 года.

Я четко помню тот момент.
Прошел ряд публикаций в СМИ, суть которых сводилась к следующему:
«Подождите покупать, потому как «Дума думать начала» и надумала ряд изменений законодательства: изменяется 292 статья ГК (права членов семьи собственника), соответствующие статьи Семейного Кодекса и Жилищного, отменяется обязательное нотариальное удостоверение при ипотечных сделках, изменяется налогообложение (в частности, налоговый вычет в размере всей стоимости недвижимого имущества, предоставляется продавцу, владеющему этой недвижимостью более 3 лет, а не более 5 лет, как ранее)...»

Изменения должны были вступить в силу с января 2005 года.
Словом, был создан отложенный спрос.
Многие просто стали ждать: ведь что такое подождать несколько месяцев?
Зато... (И бурная фантазия покупателей рисовала им небывалые горы благ).
Словом, народ (в-основном покупатели) стали ждать.

Наступил январь 2005 года.
Те, кто ждал покупки с июля 2004, ринулись на рынок. За пару месяцев было скуплено столько квартир, на сколько их число в продаже увеличилось за половину 2004 года. За пару месяцев был создан дефицит предложения.
Цены медленно но верно начали расти.
Что делают покупатели, когда цены растут?
Торопятся купить (а то завтра будет дороже).
Что делают продавцы при росте цен?
Не торопятся выставлять свой товар на продажу. (Завтра можно будет продать дороже, так куда торопиться?)
Словом, рост цен подогревает сам себя.
А тут еще число банков, выдающих ипотечные кредиты увеличилось и процентные ставки немного понизились. (Увеличив платежеспособный спрос)

Но и это еще не все: в начале 2005 года вступил в действие 214 Федеральный Закон (О долевом участии в строительстве).
Рынок новостроек просто встал на некоторое время: как работать в рамках нового закона - мало кто из застройщиков знал, а старые объекты - достаточно быстро были распроданы. (Уменьшилось предложение).
К концу 2005 - началу 2006 года спрос стал ажиотажным, когда у людей мозги просто «выключаются»: главное успеть побыстрее купить («а то завтра будет дороже»).

Давайте посчитаем.

Сентябрь 2006 года. Цены на однокомнатные квартиры в Москве начинаются от 150 000 долларов США.
Вы знаете, где можно срочно (законными методами) быстро раздобыть такую кучу денег?
Первое, что мне приходит на ум: взять кредит в банке.
Итак, на сколько лет берем?
Допустим лет на 20.
Процентная ставка по кредитам (при таком сроке кредитования)- 11% годовых.
Допустим, кредит - 100-процентный: то есть, все деньги для покупки квартиры дает банк.
Если заемщик берет кредит 150 000 под 11% годовых на 20 лет, то ежемесячный платеж будет 1552 доллара США.
Допустим, платеж заемщика составляет половину от доходов заемщика.
То есть, доход заемщика должен быть 3000 долларов США!
Много людей, чей заработок в месяц эквивалентен 2500 - 3000 долларов?
А теперь вдумайтесь:
Заемщик, имеющий доходы выше среднего уровня, должен будет 20 лет расплачиваться с банком, чтобы позволить себе купить

...(внимание, начинается самое интересное)...

30 метров общей площади в 9-этажном панельном доме!!!

Да, да! Именно такакя квартира в сентябре 2006 года в Москве стоит 150 000 долларов США!
Причем, по существующим процентным ставкам, за 20 лет, при аннуитетной схеме погашения долга заемщик заплатит: 1552 х 20лет х 12месяцев (в году) = 372 480 долларов США!
То есть, 372 480 / 150 000 = 2,4832!!! Почти две с половиной цены!!!!!

(Конечно, можно переплатить меньше, взяв кредит на меньший срок, но тогда и доходы нужно иметь еще больше!) Таким образом, рост цен просто уперся в платежеспособный спрос.
Либо заемщикам нужно иметь большие доходы, либо должны быть меньшие процентные ставки по кредитам.

А что же дальше?

Можно быстро увеличить доходы большей части населения?
Нет!
Можно быстро снизить процентные ставки по кредитам?
Нет!
Что нужно, чтобы проценты по кредитам снизились?
1. Реальная конкуренция банков на рынке ипотечного кредитования: борьба за клиентов;
2. Создание муниципального малометражного жилищного фонда, куда будут выселяться те, кто не платит по кредитам: тогда банки перестанут закладывать риск невозврата кредита в процентные ставки.
Это тоже ни за неделю, ни за месяц не сделать.
Другими словами, нужно время, чтобы это все произошло.

Резюмируя все сказанное выше, могу сказать, что рост закончился.

Что будет дальше?

Могу сказать, что до марта 2007 года будет стагнация или даже небольшое падение цен.
Почему не будет «обвала»?
Причин несколько:

• Рынок недвижимости - достаточно инертен: его сложно как «разогнать», так и «остановить».
• Резкое падение цен на недвижимость, способно негативно сказаться на экономике всей страны, что крайне не желательно перед выборами.

Что делать?

Если Ваша задача вложить деньги в недвижимость с целью получения прибыли, то я бы от такого шага воздержался.
Если Вы желаете продать квартиру, то ближайшее время, как никогда благоприятно для получения максимальных денег за свою квартиру.
Также время вполне благоприятно для любых видов обмена квартир: хоть на меньшую, хоть на большую квартиру с доплатой.

Удачный прогноз в прошлом, несомненно, не может являться гарантией столь же удачного прогноза на будующее. Я - обычный живой человек, а потому могу и ошибаться. Ошибаюсь я или нет - время покажет.