Что будет с ценами на квартиры?

Что будет с ценами на квартиры в 2005 - 2006 годах: рост или падение цен? Утверждаю: будет рост!
Мысли о недвижимости и ипотеке
Дмитрий Овсянников

  • Автор: Дмитрий Овсянников

    Здравствуйте, меня зовут Дмитрий Овсянников.

    На рынке недвижимости я работаю с 1994 года.

    Этот блог - некоторые мои мысли о том, что происходит на рынке недвижимости и ипотеки. Возможно, кому-то они помогут принять правильное решение о покупке или продаже недвижимости, о выборе удачного момента для покупки.

  • Что будет с ценами на квартиры?

    Что будет с ценами на квартиры?
    Последнее время этот вопрос мне задают все чаще и чаще. Краткий ответ типа: «будут расти» - мало кого устраивает, а для развернутого ответа - требуется время. Вот я и решил (как и в случае с ипотекой) изложить свое видение ситуации с помощью интернета.
    100-процентный прогноз дать вряд ли получится, хотя, проведя определенный анализ того, как вели себя цены на квартиры прежде, и, зная экономическую ситуацию в нашей стране на сегодняшний день, можно предположить как поведут себя цены в будущем.

    Во сколько раз выросли цены?

    В 2003 - начале 2004 года очень много писали и говорили о «феноменальном росте цен на московские квартиры». Писали, что цены за последние три - четыре года выросли более чем в три раза. На первый взгляд, все так и было, и подтверждалось конкретными данными.
    Да и за примерами далеко ходить не нужно: например, однокомнатную квартиру в 9-этажке в районе станции метро Домодедовская можно было купить в марте 2000 года за 18 000 долларов США. Такая  же квартира, в том же районе, но уже в сентябре 2003 года стоила примерно 54 000 доларов США.
    Дальше, благодаря простому арифметическому действию, получаем, что немногим более, чем за три года, цены выросли в три раза.
    Рост цен очевиден?

    Точка отсчета

    Решили мы с Вами измерить высоту дома. А возле дома кто-то вырыл большой котлован. Да не простой котлован, а всем котлованам котлован, словом, вырыли ямищу огромной глубины. Кто и зачем ее вырыл - это сейчас не важно, важно другое: не от дна котлована мы высоту дома измерять будем!
    А привел я этот пример потому, что цены в начале 2000 года были такими низкими благодаря кризису 1998 года.
    Вы не потеряли в августе 1998 года своих сбережений? Если не потеряли - Вам крупно повезло!
    Словом, в 1998 году многих людей «ограбили», благодаря чему цены к началу 2000 года достигли минимальных значений.
    Но кризис - вряд ли можно считать нормой, а значит послекризисное падение цен - тоже нельзя считать нормальным.
    Так почему за точку отсчета берется послекризисный минимум?
    Что я предлагаю?
    Взять за точку отсчета не ПОСЛЕкиризисный, а ДОкризисный период.
    Какова была средняя стоимость квадратного метра жилья в начале 1998 года?
    Примерно 1 200 долларов.
    А в сентябре 2003 (или в мае 2005, поскольку цены мая 2005 года примерно соответствуют сентябрьским ценам 2003 года)?
    Примерно 2 000 долларов.
    Заметили?
    Изменив начало отсчета мы получили не трехкратный, а менее чем двукратный рост!

    А был ли рост цен вообще?

    Во, «загнул»! Только что на цифрах показывал, что стоимость «однушки» выросла в три раза и при этом пишу: «А был ли рост?»
    Но спокойно! Давайте разбираться по-порядку:
    Помните был замечательный советский мультфильм «38 попугаев», где длину Удава измеряли Попугаем, Слоненком и Мартышкой?
    Помните, какие разные значения получались, в зависимости от того, чем измеряли?
    Так и тут: ну кто решил, что цены на квартиры нужно измерять в долларах?
    А в чем тогда?
    В рублях?
    В евро?
    В чем?
    А давайте отвлечемся от любой валюты и измерим стоимость квадратного метра средней московской квартиры допустим... в попугаях! А точнее, в неком наборе товаров и услуг, которые можно было купить на 1 200 долларов (стоимость квадратного метра квартир) тогда, в начале 1998 г.
    Итак, сколько (в долларовом эквиваленте) стоили хлеб, мясо, молоко, другие продукты, бензин, билеты на транспорт, другие товары? Сколько товаров и услуг можно было купить на 1 200 долларов ТОГДА, и сколько можно купить на 2 000 долларов СЕЙЧАС?
    О чудо!
    ТОГДА на 1200 долларов можно было купить примерно столько же товаров и услуг, сколько на 2 000 долларов СЕЙЧАС!
    Так был ли рост?
    Как видите, рост был, но он вполне соответствует увеличению цен на другие товары и услуги, а потому, я бы говорил не о росте цен, а об инфляции. Словом, благодаря ИНФЛЯЦИИ цена и повысилась.

    Разные данные - разные выводы

    Когда мы не задумываясь говорили о трехкратном повышении цен за 3 - 4 года, мы говорили о «феноменальном росте цен». А раз рост «феноменальный» и экономически вроде как необоснованный, то и вывод делался, что дальнейший рост цен или не возможен вообще, или будет совсем незначительным.
    Но поменяв начало отсчета и то, с чем сравнивать, вывод напрашивается совершенно другой: «Рост цен не просто возможен, он может быть достаточно сильным!»

    Как начинается рост цен

    За время работы с недвижимостью, я наблюдал периоды роста цен трижды. Всякий раз рост цен шел по единому сценарию:

    1. Начинали расти в цене однокомнатные квартиры.
    2. Когда разница в цене между однокомнатными и двухкомнатными (в том же районе) становилась практически никакой, начинался рост цен на двухкомнатные.
    3. Когда разница в цене между двухкомнатными и трехкомнатными становилась почти никакой, то начинали расти трехкомнатные и многокомнатные квартиры.

    Пояснение: когда я говорю о «никакой разнице в ценах», то имею в виду примерно следущее (покажу на примере): 2-комнатная общей площадью 45 кв.м. продается за 75 000, тогда как 3-комнатная (в том же районе) площадью 60 кв.м. продается за 82 000. Если поделить цену «двушки» на ее метраж, получим стоимость квадратного метра 1 666,67. Если же, взяв за основу стоимость квадратного метра в «двушке», посчитаем, сколько должны стоить 60 кв.метров, получим: 1 666,67 х 60 = 100 000! А в то же время реально «трешка» такого метража стоит 82 000!

    Декабрь 2004 г. Цены - падают, а я говорю о том, что начался рост.

    Помните анекдот о «средней температуре по палате?» Рассказываю:
    Врач утром спрашивает медсестру:
    — Какая температура у больных в палате?
    — Средняя температура 36,6° - отвечает она.
    — А что значит "средняя температура", как она получилась?
    — Двое — умерли, а у остальных — 42° …

    Я напомнил его не случайно. Трижды наблюдая начало роста цен, я за точку отсчета принимаю начало роста цен на однокомнатные квартиры (при условии, что этот рост сопровождается сокращением предложения).
    А теперь, внимание!
    Цены на однокомнатные - растут, на двухкомнатные - стоят на месте, на трехкомнатные - падают. Что «в среднем»?
    А «в среднем», средние цены могут стоять на месте, могут падать, могут чуть-чуть расти. Вы заметили рост по всем категориям квартир?
    Поздравляю: «однушки» начали расти несколько месяцев назад!
    Пишу я эти строки в конце июня 2005 г. В декабре 2004 года цены на однокомнатные квартиры уже начали расти.
    Обычно, временной промежуток между началом роста однокомнатных и началом роста двухкомнатных квартир составляет примерно 3 - 5 месяцев.

    Экономическая и психологическая составляющие роста цен

    У роста (впрочем как и у падения цен) две составляющие. Я их называю как: «экономическая» и «психологическая».

    • Экономическая: спрос растет, а если на рынке становится больше покупателей, то товар быстрее раскупается. Увеличение покупателей при сокращении предложения приводит к тому, что появляетя возможность продать товар за большие деньги. Происходит рост цен.
      Почему я называю данную составляющую «экономической&»?
      Потому что она зависит от развития экономики, от улучшения благосостояния населения.
      Все было бы предельно просто и предсказуемо, если бы не было другой составляющей.
      Действительно: куда проще! Растет благосостояние - цены растут, падает - и цены падают...
      Ан не-ет!
      Вспоминаем 1998 год: кризис был в августе, а цены на квартиры стали снижаться лишь в декабре. Благосостояние населения ухудшилось, причем резко, а по инерции, еще пару месяцев после кризиса цены продолжали расти!
    • Психологическая: эта составляющая изменения цен не зависит от экономики, а зависит лишь от психологии людей.
      Как она «работает»?
      Давайте посмотрим: что делают покупатели, когда цены на квартиры растут?
      Подумайте... Подумайте хорошенько...
      Подсказка: если цены растут, и я - покупатель об этом знаю, то я не буду ждать завтра: завтра будет дороже. Я займу деньги у друзей, родственников, знакомых, в банке, но куплю сегодня!
      Так?
      Словом, при росте цен покупатели торопятся скорее купить, потому как «завтра будет дороже»!
      А продавцы?
      Если я - продавец, и я - знаю, что завтра смогу продать товар дороже, то я не выставлю его на продажу сегодня, а подожду «завтра»!
      Что происходит?
      Покупатели - торопятся купить, их число - возрастает, а продавцы - «придерживают» свой товар, не торопятся его продавать. Повышение спроса и уменьшение предложения приводит к тому, что рост цен «подогревает» сам себя!
      (При падении цен происходит примерно то же самое, с той лишь разницей, что продавцы торопятся выставить свой товар на продажу (а то завтра будет дешевле), а покупатели - не торопятся покупать).

    Динамика роста цен.

    Во время роста цен можно выделить несколько периодов:

    1. Начало роста: цены меняются достаточно плавно, происходит сокращение предложения и как следствие - рост цен, народ обсуждает что будет с ценами, будут ли они расти или будут падать. Рост происходит исключительно благодаря экономической составляющей.
    2. Середина роста: цены меняются достаточно сильно, уже понятно, что цены растут. Вот где психология в действии: «Быстрей купить, а то завтра будет дороже!»
    3. Окончание роста: нет никаких экономических предпосылок для дальнейшего роста, есть лишь боязнь покупателей опоздать с покупкой и купить дороже, чем возможно. Такое было в начале 2004 года, когда рост цен сопровождался значительным ростом предложения квартир. Но ведь по логике, если предложение повышается, цены должны снижаться?

    Чего не было в 1998 году и есть сейчас?

    Как люди покупали квартиры до 1998 года? Копили, занимали деньги у друзей, родственников, знакомых. При этом, четко понимали, что в пустой квартире жить не будешь, а потому откладывали часть денег на обустройство квартиры: ремонт, мебель, бытовую технику. Так?
    Что изменилось?
    То, что сейчас выдается очень много кредитов.
    Знаю, вижу, слышу Ваши возражения, что, мол, ипотечных кредитов выдается еще очень мало, что менее 5% квартир приобретается сейчас с помощью ипотеки...
    Согласен с Вами. Но смотрите: приобретается квартира. Если человеку не хватает пяти - двадцати пяти тысяч долларов, то взять недостающие деньги можно по потребительскому кредиту.(Закладывать ничего не нужно, а потому, кредит - не ипотечный, но все-равно - кредит! Все-равно - деньги!)
    Купили квартиру?
    Надо ремонт сделать?
    Стройматериалы можно приобрести в кредит.
    Бытовую технику?
    Приобретаем с помощью кредита!
    Мебель - тоже можно приобрести в кредит!
    А кредиты - это деньги. Увеличение денежной массы приводит к увеличению спроса, а возросший спрос, при том же предложении приводит к росту цен.

    Краткие выводы.

    Рост цен возможен по двум причинам:

    • во-первых, как мы уже говорили ранее, произошедший рост цен на московские квартиры вполне сопоставим с инфляцией, а инфляция - продолжается, а потому какой-то рост будет исключительно из-за инфляции;
    • во-вторых, очень даже значительный рост цен на жилье возможен благодаря кредитам.

    Более чем десятилетний опыт работы с недвижимостью позволяет делать достаточно точные прогнозы. Хотя я - не пророк, а обычный живой человек, а потому могу и ошибаться. Ошибаюсь я или нет - время покажет.