Реновация и стоимость квартир.

Жители сносимых хрущевок требуют, чтобы взамен им предоставлялось жилье не аналогичного метража, а аналогичной стоимости. К чему могут привести подобные требования
Дмитрий Овсянников

  • Автор: Дмитрий Овсянников

    Здравствуйте, меня зовут Дмитрий Овсянников.

    На рынке недвижимости я работаю с 1994 года.

    Этот блог - некоторые мои мысли о том, что происходит на рынке недвижимости и ипотеки. Возможно, кому-то они помогут принять правильное решение о покупке или продаже недвижимости, о выборе удачного момента для покупки.

  • Реновация и стоимость квартир или пчелы против меда

    14 мая жители сносимых хрущевок и им сочувствующие выходят на митинг на проспект Академика Сахарова.

    Одно из требований митингующих – чтобы компенсация предоставлялась исходя из рыночной стоимости сносимой квартиры.

    Когда я узнал об этом требовании, у меня лично возникла мысль, что пчелы ополчились против меда.

    И тебя, пятиэтажечка, снесут!

    Но давайте разбираться по-порядку: сперва поговорим об оценке.

    1. Когда оценщик производит оценку объекта недвижимости, то его оценка действует ограниченный промежуток времени, а именно, действительна на дату оценки. (Но один день – как-то не правильно, поэтому принято, что оценка действует примерно месяц с момента оценки, но «принято» - это скорее «по-понятиям», потому что на самом деле оценка действительна только на момент оценки).
    То есть оценили тебе квартиру - получили отчет об оценке и сегодня должны продать, потому как завтра - цена может быть другая.

    У хрущевок, идущих под снос была одна стоимость 3 месяца назад, потом, когда стало понятно, что сносят – «ценник» подрос: продавцы стали возвращать авансы (если прежде собирались продать квартиру в хрущевке), потом, когда стало более-менее понятно КАК будут сносить - стоимость начала падать.
    Отсюда вопрос: на какой момент времени должна проводиться оценка? В день сноса дома рыночная стоимость упадет еще сильнее.

    2. Оценщик может ошибиться до 5%. При стоимости квартиры 5 миллионов, ошибка в 5% = 250 тысяч.

    3. Не стоит сбрасывать со счетов также «ликвидационную стоимость» - это та же «рыночная», только когда продажа носит вынужденный характер. И составляет эта стоимость (по оценке оценщиков) порядка 70% от «рыночной», посчитанной по методу сравнительных продаж.
    Заметили, как легко и просто квартира стоимостью 5 миллионов может превратиться в квартиру, стоимостью 3,5 миллиона?

    Но представим на минуту, что наши чиновники – ребята кристально честные, в занижении оценочной стоимости не заинтересованные и будут предоставлять компенсацию исходя из действительно рыночной стоимости, например, на сегодняшний день.

    Представили?

    А теперь давайте добавим в наши рассуждения немного конкретики: возьмем для примера какой-нибудь район. Например, район возле станции метро Сходненская.

    Стоимость однокомнатной 32-метровой квартиры в «хрущевке» - примерно 4,4 млн.
    Аналогичная квартира в 9-этажке - уже 5 млн (те же 32 кв. метра).
    В том же районе в 17-этажке - 6,5 млн: потому что дом новее и площадь квартиры больше: 38 кв.м. вместо 32.

    А теперь вопрос: Если исходим из рыночной оценки, где окажется житель, которому будет предоставлена аналогичная по стоимости квартира?

    Выйти на митинг, чтобы добиваться предоставления не квартиры в том же районе и округе аналогичного метража (что предусмотрено Законом), а добиваться предоставления квартиры одинаковой стоимости - это все-равно, что требовать отправить себя за Можай!.

    Господа, в новых домах:
    - квартиры новее;
    - квартиры больше;
    - квартиры не имеют того износа, который в хрущевках.
    При одинаковой локации они по определению в полтора раза дороже!


    Воистину: пчелы ополчились против меда...

    P.S.: Когда я привел доводы, что с оценкой могут немножечко помухлевать, мне было заявлено, что: «Есть кадастровая стоимость, которую никто не отменял же!»

    С этим также стоит немного разобраться. Ну, типа, чтобы не было иллюзий и последующих разочарований.

    А началось все тогда, когда людям (год назад) стали приходить налоги на недвижимость, рассчитанные из кадастровой стоимости.
    Вот тогда кто-то побежал их оплачивать. А иные (особо «продвинутые») заметили, что кадастровая стоимость – в разы выше рыночной, по которой аналогичные квартиры продаются.
    Сделав отчеты об оценке, они побежали в суды, доказывать, что «налоги платить готовы, но только исходя из реальной стоимости».

    Суды повсеместно встали на сторону граждан, посчитав кадастровую оценку не верной.
    А теперь вопрос:
    Почему-то суд в вопросе предоставления компенсации за сносимое жилье должен взять за основу не стоимость, выведенную оценщиками, а взять за основу кадастровую?
    А с учетом админ. ресурса, заинтересованного в занижении стоимости квартир?

    P.P.S.: По последним сведениям, мэр Собянин любезно согласился предоставлять компенсацию жителям сносимых домов не исходя из метража сносимых квартир, а исходя из «рыночной стоимости».
    Маленькая победа жителей над самими собой достигнута.
    Представляю, какое ликование «побежденных» сотрудников мэрии: видимо, не один ящик шампанского будет сегодня выпит.

    Рейтинг: 5 Всего голосов: 2