Реновация и стоимость квартир.

14 мая жители сносимых хрущевок и им сочувствующие выходят на митинг на проспект Академика Сахарова.

Одно из требований митингующих – чтобы компенсация предоставлялась исходя из рыночной стоимости сносимой квартиры.

Когда я узнал об этом требовании, у меня лично возникла мысль, что пчелы ополчились против меда.

Но давайте разбираться по-порядку: сперва поговорим об оценке.

1. Когда оценщик производит оценку объекта недвижимости, то его оценка действует ограниченный промежуток времени, а именно, действительна на дату оценки. (Но один день – как-то не правильно, поэтому принято, что оценка действует примерно месяц с момента оценки, но «принято» - это скорее «по-понятиям», потому что на самом деле оценка действительна только на момент оценки).
То есть оценили тебе квартиру - получили отчет об оценке и сегодня должны продать, потому как завтра - цена может быть другая.

У хрущевок, идущих под снос была одна стоимость 3 месяца назад, потом, когда стало понятно, что сносят – «ценник» подрос: продавцы стали возвращать авансы (если прежде собирались продать квартиру в хрущевке), потом, когда стало более-менее понятно КАК будут сносить - стоимость начала падать.
Отсюда вопрос: на какой момент времени должна проводиться оценка? В день сноса дома рыночная стоимость упадет еще сильнее.

2. Оценщик может ошибиться до 5%. При стоимости квартиры 5 миллионов, ошибка в 5% = 250 тысяч.

3. Не стоит сбрасывать со счетов также «ликвидационную стоимость» - это та же «рыночная», только когда продажа носит вынужденный характер. И составляет эта стоимость (по оценке оценщиков) порядка 70% от «рыночной», посчитанной по методу сравнительных продаж.
Заметили, как легко и просто квартира стоимостью 5 миллионов может превратиться в квартиру, стоимостью 3,5 миллиона?

Но представим на минуту, что наши чиновники – ребята кристально честные, в занижении оценочной стоимости не заинтересованные и будут предоставлять компенсацию исходя из действительно рыночной стоимости, например, на сегодняшний день.

Представили?

А теперь давайте добавим в наши рассуждения немного конкретики: возьмем для примера какой-нибудь район. Например, район возле станции метро Сходненская.

Стоимость однокомнатной 32-метровой квартиры в «хрущевке» - примерно 4,4 млн.
Аналогичная квартира в 9-этажке - уже 5 млн (те же 32 кв. метра).
В том же районе в 17-этажке - 6,5 млн: потому что дом новее и площадь квартиры больше: 38 кв.м. вместо 32.

А теперь вопрос: Если исходим из рыночной оценки, где окажется житель, которому будет предоставлена аналогичная по стоимости квартира?

Выйти на митинг, чтобы добиваться предоставления не квартиры в том же районе и округе аналогичного метража (что предусмотрено Законом), а добиваться предоставления квартиры одинаковой стоимости - это все-равно, что требовать отправить себя за Можай!.

Господа, в новых домах:
- квартиры новее;
- квартиры больше;
- квартиры не имеют того износа, который в хрущевках.
При одинаковой локации они по определению в полтора раза дороже!

Воистину: пчелы ополчились против меда...

P.S.: Когда я привел доводы, что с оценкой могут немножечко помухлевать, мне было заявлено, что: «Есть кадастровая стоимость, которую никто не отменял же!»

С этим также стоит немного разобраться. Ну, типа, чтобы не было иллюзий и последующих разочарований.

А началось все тогда, когда людям (год назад) стали приходить налоги на недвижимость, рассчитанные из кадастровой стоимости.
Вот тогда кто-то побежал их оплачивать. А иные (особо «продвинутые») заметили, что кадастровая стоимость – в разы выше рыночной, по которой аналогичные квартиры продаются.
Сделав отчеты об оценке, они побежали в суды, доказывать, что «налоги платить готовы, но только исходя из реальной стоимости».

Суды повсеместно встали на сторону граждан, посчитав кадастровую оценку не верной.
А теперь вопрос:
Почему-то суд в вопросе предоставления компенсации за сносимое жилье должен взять за основу не стоимость, выведенную оценщиками, а взять за основу кадастровую?
А с учетом админ. ресурса, заинтересованного в занижении стоимости квартир?

P.P.S.: По последним сведениям, мэр Собянин любезно согласился предоставлять компенсацию жителям сносимых домов не исходя из метража сносимых квартир, а исходя из «рыночной стоимости».
Маленькая победа жителей над самими собой достигнута.
Представляю, какое ликование «побежденных» сотрудников мэрии: видимо, не один ящик шампанского будет сегодня выпит.