Что мы знаем о поселках клубного типа?
Красивая реклама нам говорит, что «поселок клубного типа» - это поселок, где собрались люди примерно одинакового достатка, некий «закрытый клуб». Чувствуете, как самооценка повышается при словах «закрытый клуб», «достаток»?
Приятно себя чувствовать частью закрытого клуба, куда не так-то просто попасть? Куда не попадают нищеброды всякие, а попадают лишь избранные: люди с большим достатком...
Наивный вопрос: два рядом стоящих коттеджных поселка: один «клубного типа», а другой - обычный. Если «поселок клубного типа» - это так круто, то почему дома в нем дешевле стоят, чем в соседнем, не «клубном»?
В биржевой торговле есть простое правило: «цена включает все». То есть, нынешняя цена включает все известные достоинства и недостатки.
А недостатки у поселка клубного типа есть, и существенные.
Как получаются поселки клубного типа?
Например, поселок клубного типа может образоваться так:
Есть участок земли. Участок - большой, измеряемый несколькими гектарами.
(Как этот участок достался собственнику - не так уж и важно. Также не очень важно, является ли собственник физическим лицом или юридическим.)
В нашем разговоре важно, что хочет собственник этого участка построить на нем коттеджный поселок.
Есть два пути:
- первый путь: законный и правильный: первым делом, производится межевание.
То есть, большой земельный участок делится на маленькие участки. Часть земли, при этом, отводится под дороги, а оставшаяся часть «нарезается» на участки по несколько соток.
То есть, в этом случае, сперва идет межевание и утверждение плана поселка, потом производится утверждение проекта домов, и лишь затем строительство.
- Второй путь (зачастую, тоже законный, но не правильный):
Застрощик, не проводя межевание и не оформляя документов в БТИ, начинает строительство на земельном участке.
При этом, он сам делит большой участок земли на части, и на этих маленьких участках строит дома.
(А что: свой участок, своя собственность: можно и поделить на доли, да долями потом продать, но продать не как отдельный участок, а как долю от большого участка.
Законно?
Формально, нарушений Закона нет.)
Но продажа участков будет потом, а пока застройщик строит дома.
Своими силами строит (в смысле «силами своей фирмы») или привлекает подрядчиков - также не важно.
А что: строить умеет, строит хорошо.
Логика застройщика проста и понятна: «Я такие дома строю: лучше чем у всех в округе».
О продажах такой застройщик думает далеко не в первую очередь, и думает примерно так: «Хорошая вещь сама себя продает»: и так купят!
То есть, на хороший дом всегда найдется покупатель, даже если с документами - полная неразбериха.
Разочарование начинается после первых попыток продаж.
Застройщик вдруг замечает, что дома люди смотрят, да и дома им, вроде, нравятся, но, как только доходит до документов, большинство покупателей куда-то исчезает.
Чтобы найти покупателей - цену приходится снижать, и цена оказывается ниже, чем в рядом стоящем поселке. А в соседнем поселке дома, может быть и хуже, зато с документами полный порядок.
Через какое-то время застройщик видит, что многие покупатели хотят купить дома с помощью ипотечного кредита.
С ипотекой тоже возникают сложности: банк говорит просто: «По Закону, залог индивидуального жилого дома возможен лишь вместе с залогом участка земли, на котором расположен дом».
То есть, чтобы купить дом с помощью ипотечного кредита - нужно, чтобы вместе с домом продавался бы земельный участок, да продавался бы не как доля большого участка, а как самостоятельный участок, со своим кадастровым номером.
То есть, нужно проводить межевание.
Межевание - дело затратное, а где застройщику взять деньги, если все они в строительство домов вложены?
Банки (в основной своей массе) кредиты не дают, покупатели хотят купить не только дом, но хотят также, чтобы и права на земельный участок были бы на них оформлены.
Впрочем, кредит в банке застройщику получить можно: под залог большого земельного участка, но если застройщик такой кредит получит - создаст себе дополнительные проблемы при продажах, поскольку продажа долей участка будет возможна лишь с согласия банка. Да и кому из покупателей интересно покупать земельный участок, находящийся в залоге?
И получается, что чтобы привлечь покупателей, застройщику такого «поселка клубного типа», нужно снижать цену.
Лишь польстившись на низкую цену, потенциальный покупатель (которому понравится дом), может закрыть глаза на то, что в его собственности (впридачу к дому) окажется не отдельный участок земли со своим кадастровым номером, а доля большого участка, содольщиками которого будут самые разные люди.
Допустим, Вы купили дом и достался Вам участок земли (как доля большого участка). И вроде бы ничего страшного, но ровно до того момента, пока Вы не решите продать этот участок или получить кредит под залог участка с домом.
Заметьте: продать долю участка и, соответственно, купить долю можно на абсолютно законных основаниях. Просто любые действия с участком, находящимся в общей собственности, возможны лишь с согласия других участников общей долевой собственности: захотите потом продать свою долю - сперва предложите ее другим участникам долевой собственности.
Банки это понимают. Понимают, какие сложности могут возникнуть, в случае, если заемщик перестанет платить, и залог придется реализовывать.
То есть, покупая землю не как отдельный земельный участок, а как долю большого земельного участка, такой покупатель, по сути, оказывается членом «земельной коммуналки».
Хотите быть участником «земельной коммуналки» в «элитном» поселке «клубного типа» - пожалуйста: за свои деньги - любой каприз.
А что: «Поселок клубного типа - закрытый клуб, где собрались люди примерно одинакового достатка, куда не так-то просто попасть»...
