Открытое письмо или оцените мою квартиру

Как определить цену квартиры, чтобы не продешевить и быстро квартиру продать.
Мысли о недвижимости и ипотеке
Дмитрий Овсянников

  • Автор: Дмитрий Овсянников

    Здравствуйте, меня зовут Дмитрий Овсянников.

    На рынке недвижимости я работаю с 1994 года.

    Этот блог - некоторые мои мысли о том, что происходит на рынке недвижимости и ипотеки. Возможно, кому-то они помогут принять правильное решение о покупке или продаже недвижимости, о выборе удачного момента для покупки.

  • Открытое письмо или оцените мою квартиру

    Утренний ритуал, состоящий у большинства людей из умывания и завтрака, в моем случае, состоит еще из прогулки по парку и разбора утренней почты.
    И если прогулка иногда зависит от погоды и настроения, то разбор почты - это святое: можно не позавтракать, но почту нужно разобрать.

    Вот и сейчас, разбираю почту, и вижу письмо следующего содержания:

    Дмитрий, Добрый день,
    Хотелось узнать Ваше мнение.
    Если бы взялись продавать такую квартиру, то какую цену посчитали бы адекватной для реальной, относительно быстрой продажи.

    Письмо содержало достаточно подробное описание квартиры, а также к письму были приложены фотографии дома и самой квартиры.

    Подразумевалось, что раз профессионал, то должен уметь сходу дать точную оценку квартиры: раз - и «в яблочко»: и чтоб квартира «улетела», и чтоб не продешевить.

    О том, что такая задача трудно выполнима, приведу пример из области медицины: у человека всего 32 зуба (а то и меньше), но стоматолог вряд ли сможет назначить правильное лечение по одним лишь фотографиям: нужно и самому зубки посмотреть, а зачастую и рентгеновский снимок сделать.

    В Москве - десятки тысяч домов, миллионы квартир. Но если пример со стоматологом ясен и понятен почти каждому, то как только говоришь о квартире, что ее нужно посмотреть, посмотреть состояние напольного покрытия, труб, наличие протечек, пройти по подъезду и по состоянию дверей соседних квартир попытаться понять, что за публика в подъезде живет... - это не всегда воспринимается нормально: «Вот же описание, вот фотографии: что еще нужно для оценки?»

    Вообще, нормальный анализ стоимости квартиры занимает несколько дней.

    В первый день - подбираются и прозваниваются аналоги с тремя целями:

    1. отсечь «заманухи»;
    2. узнать, сколько конкурентов есть, и какая ситуация у них с их квартирами (обмен или свободная продажа, и что у них с документами);
    3. договориться о просмотре.

    Кроме того, нужно по базам данных определить, сколько времени та или иная квартира конкурентов продается, и посмотреть на динамику изменения цен продаваемых квартир.

    Вечер этого же дня и следующий день (а то и несколько последующих дней) посвящаются просмотрам.
    Вы - хоть и продавец квартиры, но сейчас Вы в роли покупателя. Вы - торгуетесь, пытаясь сбить цену так, как будто сами купить хотите, но денег не хватает. (А что: думаете с Вами потом торговаться не будут? Будут! А потому, важно понимать, до какого предела готовы опускать цены Ваши конкуренты.)

    И только после этого можно говорить о том, чтобы назвать цену за свою квартиру.

    Если такую предварительную работу не провести, продажа затянется на несколько месяцев, займет уйму времени и можно недополучить, в итоге, круглую сумму денег, или (вторая крайность) продадите быстро, но дешевле, чем могли.

    Часто, если риэлтор сам проделал такой анализ, и выдал результат клиенту, что называется «на блюдечке», после него, потенциальный клиент делает круглые глаза со словами: «Сколько? Я думал, моя квартира стоит минимум на миллион дороже! А за такие деньги я и сам продам! Или, пойду в другую фирму, к другому риэлтору: он дороже называл»

    Поэтому, серьезный анализ стоимости квартиры риэлтор может проводить лишь:

    1. когда есть понимание, что клиент будет продавать квартиру в любом случае и
    2. что для продажи клиент обязательно воспользуется его услугами.

    Иначе,несколько дней жизни риэлтора, хоть и будут потрачены на благо потенциального клиента, но клиент вряд ли за эту работу заплатит.

    Без такого анализа называть хоть какую цену можно: ткнул пальцем в небо - да назвал любую цену, близкую к реальности. И хоть близость к реальности будет на расстоянии сотен тысяч - ничего: клиенту нужна быстрая оценка, и чтоб бесплатно!

    А потому, то, что происходит дальше - напоминает плохо срежиссированный спектакль, где у каждого свои роли:

    Один (клиент) будет создавать видимость, что обратится к этому риэлтору за услугой, дав, тем самым заработать денежку. (Лишь бы только цену квартиры назвал).

    Другой (риэлтор) заглянув на 5 минут в базу данных, с умным видом назовет цену.

    Один (клиент) услышав цену от риэлтора, подумает: «В другом месте мне дороже называли, и собственные ощущения говорят, что МОЯ КВАРТИРА дороже стоит. А по такой цене я продавать не готов.»

    Другой (риэлтор) подумает: «Хорошо, что несколько дней жизни не стал тратить, проводя нормальный анализ стоимости квартиры: все равно он клиентом не стал...»

    И еще одной «музейной редкостью» в базах данных станет больше. На нее иногда захотят взглянуть потенциальные «покупатели», чтобы понять, что же в ней такого замечательного, и почему столько стоит...

    Но что с письмом-то делать?
    Оставить без ответа?
    Поработать хорошо, проведя оценку квартиры как положено, чтобы (как это неоднократно было) услышать: «Спасибо, но в другой фирме мне больше называли.»
    Или отхалтурить, назвав цену «с потолка»?

    Что известно о клиенте?
    Наверняка его квартира уже рекламируется. Так: дом - известен, улица - известна, параметры квартиры - тоже известны. Забиваем параметры в программку: интересно: сколько времени его квартира уже стоит в рекламе?

    Странно, удивительный случай: нет квартиры в базе: похоже, что он еще не выставлял.

    Тогда по-быстрому: отсекаем «заманухи» (есть признаки, по которым большую их часть можно отсечь);
    сравниваем аналоги (получая достаточно широкий разброс цен (от 13 до 16 миллионов за квартиру): его и объявим клиенту.
    Если не будет сильно спорить, что «Моя квартира дороже стоит» - тогда займемся детальной проработкой...