О повышении уставного капитала застройщиков

В 2017 году уставной капитал компании-застройщика должен быть увеличен. Но насколько это пойдет на пользу рынку недвижимости?
Дмитрий Овсянников

  • Автор: Дмитрий Овсянников

    Здравствуйте, меня зовут Дмитрий Овсянников.

    На рынке недвижимости я работаю с 1994 года.

    Этот блог - некоторые мои мысли о том, что происходит на рынке недвижимости и ипотеки. Возможно, кому-то они помогут принять правильное решение о покупке или продаже недвижимости, о выборе удачного момента для покупки.

  • О повышении уставного капитала застройщиков

    В Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости ...» (известный также как 214 ФЗ) внесены серьезные поправки.

    Поправок много, но сегодня хотел бы остановиться на одной, на той, которая касается уставного капитала застройщика.

    Согласно поправкам в 214 ФЗ, уставной капитал организации, которая занимается организацией строительства многоквартирных домов, должен будет составлять от  2,5 миллионов до 1,5 миллиардов рублей.  (Минимально возможный размер уставного капитала зависит от площади застройки). Увеличение уставного капитала должно отсечь, по мнению авторов поправок, всяких там «нищебродов» с 10 тысячами уставного капитала и фирмы-однодневки.

    Это ж не деньги, а деньжищи! 

    Это ж какая гарантия для дольщиков! 

    Деньги дольщиков больше не смогут привлекать всякие мелкие конторки, а у тех, кто на строительном рынке останется, будут деньги, чтобы компенсировать убытки дольщиков. 

    Ура, товарищи!!!

    Или не «ура»? Или нас опять надули?

    Нет, не надули. Не может быть!

    Или все-таки может?

    Строительство дома

    Чтобы разобраться, нужно понять, что такое уставной капитал.

    Уставной капитал - деньги, которые вносят учредители компании, когда создают свою компанию. 

    Внес учредитель уставной капитал и...

    И дальше может этими деньгами пользоваться.

    Уставной капитал не является неприкосновенным запасом.

    Чтобы представить себе, что такое уставной капитал - представьте кошелек, где есть некая, достаточно большая сумма денег.

    Сегодня - есть, а завтра - нет.

    Причем, уставной капитал можно полностью внести деньгами, а можно деньгами внести 50%, а оставшиеся 50% уставного капитала можно внести имуществом и даже объектами интеллектуальной собственности. Например, товарным знаком. Оценили свой товарный знак в несколько миллионов рублей, оценщик подтвердил оценку - и вот: несколько миллионов виртуальных денег имеется (и все по закону: не подкопаешься).

    Но по окончании второго и последующих финансовых лет стоимость активов компании не должна быть меньше уставного капитала.

    Заметили? 

    В году -12 месяцев или 365 дней. Если стоимость активов компании (или количество денег на счетах) в течение последнего месяца финансового года или даже в течение всего каких-то нескольких дней конца финансового года будет больше уставного капитала, а оставшееся время будет меньше - к организации никаких претензий не будет.

    И то, что в организации активов и денег на счетах 360 дней в году может почти не быть - это никого волновать не должно.

    (Опять аналогия с кошельком: раз в год пополняем, а потом - тратим. Большую часть года ходим с пустым кошельком - и опять все по Закону).

    Но что будет, если в конце финансового года стоимость активов организации будет меньше уставного капитала?

    Организация обязана уменьшить размер уставного капитала и 

    зарегистрировать эти изменения в установленном Законом порядке. (Но тогда эта организация не сможет на законных основаниях заниматься организацией строительства и привлечением денег дольщиков).

    Но ведь у организации уже есть дольщики, обязательства перед которыми организация должна выполнять!

    Как быть с ними?

    А что произойдет, если организация не уменьшит уставной капитал, а в конце финансового года денег на счетах и имущества на балансе организации будет меньше уставного капитала?

    Организация может быть признана банкротом.

    И тогда вместо 214 Федерального закона будет работать другой закон - Закон о банкротстве: суровый, в том числе и по отношению к дольщикам.

    А это - уже другая история.

    Но есть и еще один фактор риска, не совсем от застройщика зависящий.

    Вопрос: где хранятся деньги организации?

    В банке.

    Но не в стеклянной банке, не в жестяной, а в самом что ни на есть «надежном банке» (по выбору организации).

    А у «надежных банков» наш Центробанк иногда отзывает лицензии, предварительно объявляя их не надежными.

    Что будет, если уставной капитал строительной организации окажется вот в таком «ненадежном банке»?

    Был капитал - да сплыл капитал: вносите свои миллионы с миллиардами в другой «надежный банк» и продолжайте строительную деятельность, или не вносите.

    И опять перспектива банкротства, со всеми неприятными последствиями не только для застройщика-девелопера, но и для дольщиков, доверивших свои деньги «этим негодяям, еще вчера казавшимся приличными людьми».

    Станет больше надежности для участников долевого строительства, благодаря внесенным поправкам или нет - время покажет...

    Рейтинг: 0 Всего голосов: 0