Об инвесторах-жуликах

Если перечислить деньги заранее, подрядчик может деньги получить, а квартиру переуступить другому. (Теоретически). Если договориться перечислить деньги после гос. регистрации - подрядчик может денег не увидеть.
Мысли о недвижимости и ипотеке
Дмитрий Овсянников

  • Автор: Дмитрий Овсянников

    Здравствуйте, меня зовут Дмитрий Овсянников.

    На рынке недвижимости я работаю с 1994 года.

    Этот блог - некоторые мои мысли о том, что происходит на рынке недвижимости и ипотеки. Возможно, кому-то они помогут принять правильное решение о покупке или продаже недвижимости, о выборе удачного момента для покупки.

  • Об инвесторах-жуликах

    Есть новостройка. Есть застройщик, есть подрядчик - организация, которая подрядилась построить дом.

    Застройщик передал часть квартир подрядной организации, за то, что та строит дом. Подрядчик, в свою очередь, чтобы получить деньги для закупки строительных материалов и производства строительных работ, переуступает свои права на квартиры новым инвесторам. Схема не новая, а самая обычная на рынке новостроек: быстрее подрядчик дом построит - быстрее и дороже сможет права на квартиры переуступить: ведь легче найти новых соинвесторов тогда, когда дом наполовину построен, чем тогда, когда кроме котлована, ничего нет.

    До недавнего времени подрядчик поступал достаточно просто, в полном соответствии с 214 Федеральным законом. А именно: когда человек изъявлял желание приобрести квартиру, то тот оформлял договор уступки права требования, этот договор проходил государственную регистрацию в органах юстиции и лишь после государственной регистрации покупатель квартиры инвестор переводил на счет подрядной организации деньги.

    Но нашлись парочка друзей, которые изъявили желание инвестировать аж в три квартиры каждый. Так вот пришли к подрядчику и сказали: «А продай-ка нам 6 квартир, в смысле: переуступи нам права на них, только скидочку от цены дай».

    У подрядчика, ясно дело, глазки заблестели, в голове калькулятор заработал: «Это сколько ж деньжищ сразу я получу»!
    Согласился подрядчик. Дал скидочку хорошую. Подписали договорчик, да подали на гос. регистрацию.

    И вот подходит к концу срок государственной регистрации, а друзья и заявляют подрядчику:
    - Не будет вам никаких денег, пока дом не построите. Вот построите, сдадите, въедем мы в свои квартиры, тогда, может быть денежку и перечислим.
    Опечалился подрядчик, попробовал к совести взывать:
    - Я вам и так скидочку хорошую дал. А по мере роста дома квартиры дорожать будут, и при покупке квартиры в готовом доме уже другая цена будет.
    - Значит, нам повезло.
    - На что же я строить буду? На какие деньги? - спросил подрядчик.
    - А не наша печаль, - ответили друзья-жулики.

    Понял подрядчик, что взывать к совести бесполезно, что нужно обращаться в суд, чтобы вернуть себе права, так опрометчиво переуступленные двум друзьям.

    Я не буду рассказывать, сколько длились тяжбы и как расторгались сделки.
    Скажу лишь, что подрядчик изменил схему оплаты для новых инвесторов:
    - он по-прежнему готов принимать оплату после сделки и гос. регистрации, когда квартира приобретается с помощью ипотечного кредита, поскольку в этом случае, деньги перечисляет подрядчику банк, которому лишние судебные тяжбы не нужны;
    - если же квартира приобретается за «живые деньги», без ипотечного кредита, то подрядчик настаивает на том, чтобы деньги за квартиру были ему перечислены в течение 5 дней после подачи документов на государственную регистрацию.
    Гос. регистрация длится примерно 3 недели, поэтому 5 дней - это меньше, чем срок гос. регистрации. До того момента, как произойдет гос. регистрация, у застройщика на счете либо должны оказаться деньги, либо у подрядчика будет возможность гос. регистрацию приостановить и документы отозвать.

    Но в этом случае рискует инвестор, которому переуступаются права требования. Ведь норма 214 ФЗ о том, чтобы деньги инвестор перечислял лишь после государственной регистрации сделки, возникла не случайно, а именно для того, чтобы защитить инвесторов от двойных и тройных продаж одной и той же квартиры недобросовестными застройщиками или подрядчиками.

    Как быть, чтобы и подрядчик был защищен от того, что права на квартиру переуступит, а денег от инвестора не получит, и чтобы инвестор был защищен от ситуации, при которой деньги подрядчику перечислит, а права на квартиру получит кто-то другой?

    На самом деле ничего выдумывать не нужно, все давно придумано: для этого существует аккредитив.

    Аккредитив - вид банковского счета, открывается по поручению плательщика и используется для проведения расчетов с контрагентами, при выполнении определенных условий. Но «гладко было на бумаге, да забыли про овраги». Теоретически, аккредитивная схема расчетов есть, и позволяет защитить и плательщика и получателя платежа от недобросовестности друг друга, но попробуйте осуществить такую схему расчетов на практике...
    Я - попробовал, но об этом расскажу в следующий раз.