Росреестр опубликовал информацию о количестве сделок в 2013 году. Ура! Да здравствует Росреестр!
«
Информация с сайта Росреестра:
Сведения о сделках с недвижимостью за 2013 год.
Купля-продажа (мена) жилья:
зарегистрировано прав - 145 775
Ипотечное жилищное кредитование:
ипотека в силу договора – 6 131
ипотека в силу закона – 29 151
Регистрация договоров участия в долевом строительстве (жилой фонд) – 21 251
»
Количество сделок было рекордным, также рекордным было количество сделок, совершаемых с помощью ипотечных кредитов.
Казалось бы: увеличение числа сделок должно привести к росту цен, но этого почему-то не происходит. Цены на недвижимость не растут, а даже немного падают.
Представим себе обычную 3-комнатную квартиру. В ней живет семья, вернее, бывшая семья: женщина с ребенком и ее бывший муж. Они мечтают разъехаться. Мужчине достанется однокомнатная квартира, а женщине с ребенком двухкомнатная.
Вопрос: имеет значение, по какой цене проходят сделки?
Не торопитесь с ответом...
Два примера:
Трехкомнатная квартира стоит 5 миллионов, двухкомнатная 3 миллиона, однокомнатная - два миллиона.
3 + 2 = 5
То есть, если цены такие, то жилищный вопрос решается: денег от продажи хватает, чтобы купить две квартиры.
Меняем стоимость квартир.
Теперь 3-комнатная квартира стоит 15 миллионов, 1-комнатная стоит 6 миллионов, а 2-комнатная стоит 9 миллионов.
Что изменилось?
Изменились цифры стоимости каждой из квартир. Но для мужчины и женщины в нашем примере ничего не поменялось:
6 + 9 = 15
Денег от продажи трехкомнатной квартиры хватает на покупку двух других.
Но, скажете Вы: «Для того, чтобы такой обмен состоялся, нужны деньги на покупку 3-комнатной»!
Вы совершенно правы!
И деньги есть!
У покупателя эти деньги от продажи другой своей квартиры, а у его покупателя - тоже от продажи какой-то квартиры.
То есть, большая часть денег крутится на рынке недвижимости, не уходя за пределы этого рынка.
Чтобы картина была наглядной, представим себе бочку. Обычную бочку, наполовину наполненную водой.
Возьмем большую палку и начнем перемешивать воду в бочке.
Что можно заметить?
То, что как бы слои не перемешивались, воды в бочке больше не становится.
А разве не так на рынке недвижимости?
То есть, что происходит внутри замкнутой системы - не важно. Увеличивается количество сделок или уменьшается - на стоимость это никакого влияния не оказывает... Вообще не оказывает, никакого...
А теперь берем и к нашей бочке подсоединяем две трубы. В одну вода вливается, в другую - выливается.
Бочка бо-ольша-а-ая, а трубы - тоненькие.
Что происходит дальше: если в бочку вливается больше, чем выливается - вода в бочке прибавляется; если наоборот, из бочки воды больше вытекает, чем вливается - количество воды в бочке уменьшается.
Что произойдет, если будем взбалтывать воду в бочке палкой? Будет от повышенного бурления внутри бочки количество воды увеличиваться или будет уменьшаться?
Ничего меняться не будет: увеличение количества воды в системе не зависит от перемешивания слоев внутри системы, а зависит от того, больше воды вливается в систему или, наоборот, выливается из нее.
Но вернемся к рынку недвижимости и сделаем небольшие выводы:
Вывод 1. Увеличение или уменьшение количества сделок на рынке недвижимости никак не влияет на рост или падение цен.
Вывод 2. Рост цен (или падение цен) на рынке недвижимости зависит от того, поступает ли на рынок недвижимости (как в некую систему) извне этой системы больше денег, чем выводится или нет.
Вывод 3. Прогнозировать рост цен глядя на увеличение или уменьшение числа сделок - нельзя: это как смешивать теплое с мягким.
Вывод 4. Емкость рынка недвижимости - огромна, составляет многие триллионы рублей. Рост или падение цен зависят от малых чисел (по сравнению с емкостью рынка). То есть, если в систему под названием «рынок недвижимости» извне будут привлечены несколько миллиардов рублей дополнительно, то стоимость недвижимости вырастет заметно, хоть в сравнении с емкостью этого рынка, добавочка - как капля в море. (При условии, конечно, что за то же время никакие деньги из системы не будут выведены).
