Если новостройка аккредитована банком, это означает лишь то, что банк готов кредитовать данный объект.

Если новостройка аккредитована банком, это не всегда означает, что документы на объект безупречны. Иногда банк готов выдавать деньги под объект застройщика, чтобы банально вытащить свои деньги.
Мысли о недвижимости и ипотеке
Дмитрий Овсянников

  • Автор: Дмитрий Овсянников

    Здравствуйте, меня зовут Дмитрий Овсянников.

    На рынке недвижимости я работаю с 1994 года.

    Этот блог - некоторые мои мысли о том, что происходит на рынке недвижимости и ипотеки. Возможно, кому-то они помогут принять правильное решение о покупке или продаже недвижимости, о выборе удачного момента для покупки.

  • Если новостройка аккредитована банком, это означает лишь то, что банк готов кредитовать данный объект.

    Новостройка аккредитована банком.
    Что это значит?
    В понимании заемщика это означает, что банк квартиру проверил. А раз банк проверил, значит, рисков при покупке квартиры в этой конкретной новостройке у заемщика не будет. Так считает заемщик, берущий в банке кредит.

    Проверять документы на новостройку?
    А зачем? Банк же проверил! Иначе бы кредит не выдавал!

    Но так ли это?

    Иногда так, но иногда - совсем иначе.
    ?

    А давайте рассмотрим пример:

    Есть квартира. По факту ее, конечно, нет, но на «шахматке» застройщика квартира есть.
    И даже купить ее, вроде как, можно (считает «покупатель новостройки»).

    На деле же, квартиры нет, потому как строящийся дом - это гора стройматериалов. Квартира на каком этаже продается? На 15-м?
    А ничего, что из земли только 2 этажа торчит, да и на них лишь ветер гуляет, да одинокие бомжи.

    Поэтому, «покупатель новостройки» - никакой не покупатель, а инвестор: он инвестирует в строительство, то есть, «мягко выражаясь», достает свои деньги из кармана и вкладывает их в строительство дома, в надежде, что может быть, когда нибудь...

    Но речь сейчас не об этом.
    Итак, квартира, пусть не реально, а виртуально, есть.
    И стоит эта «квартира» ни много, ни мало, а 5 миллионов.

    И есть банк «аккредитовавший» новостройку. То есть, этот банк готов выдавать людям кредит.

    Но смотрим дальше: когда-то давно банк выдал кредит этому застройщику. Кредит - сравнительно небольшой: миллионов 100 рублей.
    Плюс процентов набежало по кредиту еще миллионов на 50.
    Но застройщик дом не строит, по кредиту не расплачивается.
    Вопрос: как банку вернуть свои деньги?

    И приходит «гениальная идея»: «А давайте выдадим кредит тем, кто хочет «купить квартиру» в новостройке».

    Что получится в итоге, нужно показывать на цифрах. Смотрите внимательно:

    • банк выдает заемщику кредит, к примеру, 4 миллиона рублей;
    • заемщик добавляет из собственных сбережений 1 миллион рублей;
    • заемщик платит застройщику 5 миллионов рублей;
    • застройщик перечисляет банку 5 миллионов рублей.

    Заметили?
    Банк, в ходе этой нехитрой операции, выдав 4 миллиона в виде кредита, тут же получил обратно 5 миллионов.

    Долг застройщика банку (с процентами) составляет 150 миллионов (по условию) или, в пересчете на квартиры стоимостью по 5 миллионов каждая, 30 квартир.

    30 квартир застройщик продал - банк вернул себе 30 миллионов.
    И, более того, банк переложил на 30 разных людей обязанность расплачиваться по кредиту.

    Несложно заметить, что после всей этой операции по продаже 30 квартир, денег на строительство не прибавилось. Но зато, застройщик банку ничего не должен.

    Ну а чтобы были деньги на строительство, нужно продать еще квартиры: лишь тогда стройка «разморозится».

    Но будут ли покупать эти квартиры?
    На этот счет есть серьезные сомнения.
    Почему?
    Потому что если человек (один из тех 30, кто уже заплатил свои деньги) видит, что строительство в течение нескольких месяцев и не начинается, он начинает нервничать. Пытается вернуть свои деньги, скандалит с застройщиком, обращается в суд. Но это уже другая история.

    Кстати, банк, как кредитная организация, только деньги дает: он квартирами не торгует. И то, что заемщик не стал собственником квартиры - это не его проблемы. От обязанности платить по кредиту заемщика это не освобождает.

    Так что, дорогие мои, застройщика нужно проверять, не зависимо от того, аккредитован объект банком или нет.