Аренда квартир: неожиданности, которые ждут арендатора:

рост цены в два раза; «евроремонт», как его понимают хозяева квартир; трения с соседями

Неожиданности, которые ждут арендатора: рост цены в два раза; «евроремонт», как его понимают хозяева квартир; трения с соседями

Люди, плохо знакомые с реалиями московского рынка аренды, могут подумать, что снимать квартиру – дело легкое и простое (разумеется, при возможности выплачивать ежемесячно соответствующую сумму). Отыскал самостоятельно или с агентом подходящий вариант, подписал с хозяином договор – и живи себе… Практика, однако, показывает, что подобные «беспроблемные» варианты, конечно, встречаются. Но бывает и по-другому: арендатора подстерегают разнообразные «засады».

Какие именно – с этим вопросом разбирался обозреватель журнала Metrinfo.ru.

Ценовые «инновации»

Об «информационных агентствах», вся «работа» которых в итоге сводится к списку вариантов (часто никогда не существовавших в природе), по которому потенциальному арендатору придется звонить самостоятельно, сказано уже тысячи раз – что-то добавлять тут вряд ли имеет смысл. (см. нашу статью «Информационные агентства в сфере недвижимости: как не стать жертвой мошенников») Но, как выясняется, идея привлекать клиентов чрезвычайно низкой ценой овладела и другими агентствами – с виду честными и порядочными. Сразу скажем, что – в отличие от «информационщиков» - денег «за погляд» они не берут. Расчет другой: человек приедет, потратит время. А уже на квартире ему скажут, что «ошибочка вышла» - объект стоит совсем других денег. Бог даст, клиенту станет жалко потраченных времени и усилий – он и согласится.

«Минувшим летом я искала съемную квартиру, - рассказывает знакомая автора, тоже имеющая отношения к журналистике и недвижимости. – Мне предложили огромную двухкомнатную квартиру в роскошном доме на Ленинском проспекте. И за все это великолепие – 30 тыс. руб. Я сразу поняла: стоить столько такая квартира не может в принципе. Но мужу стало интересно, и он не поленился съездить. Квартира «неожиданно» стала стоить… 70 тысяч. Сказали, что хозяин передумал и поднял цену».

«Ничего особенно нового тут нет, эти приемчики хорошо известны, - комментирует ситуацию Мария Жукова, первый заместитель директора компании «МИЭЛЬ-Аренда». – Занижением цены с целью «зацепить» клиента, как правило, пользуются частные маклеры и небольшие агентства, хотя и крупные фирмы тоже используют порой «виртуальные предложения».

Изменение цены – это не всегда злой умысел посредника. «Рынок аренды очень динамичный, интересные предложения по привлекательной цене быстро «вымываются», - говорит Мария Жукова. – Кроме того, с июля мы отмечаем значительный рост спроса, в эконом-классе он уже превышает уровень предложения на 35%. Если квартиру смотрят по 3-5 раз в день, собственник начинает «играть» ценой». Хотя – это мы уже от себя – не в два же с лишним раза: с 30 тысяч до 70.

Любопытную историю рассказал Артем Артюхов, руководитель по развитию компании «Мэтр Роше-Запад», член экспертного Совета Гильдии риэлторов Москвы. Собственник квартиры то поднимал, то опускал цену. Изучение вопроса показало, что делал это он в зависимости от того, нравились или нет ему потенциальные арендаторы: одним ставил цену в 25, а другим – в 27 тыс. руб.

…Итоговая рекомендация, данная Марией Жуковой («МИЭЛЬ») выглядит так: нужно предварительно изучить рынок и понять средние цены на нем. Предложение может быть дешевле на 5-10% максимум: например, собственнику нужно сдать срочно. Если же дешевизна еще более «соблазнительна», на такой вариант лучше просто не тратить время.

Набор «сделай сам»

В большинстве квартир, сдаваемых на московском рынке, сделан евроремонт. Иногда даже шикарный… Нет, автор с ума не сошел: я говорю сейчас не о том, что есть на самом деле, а о том, как воспринимают ситуацию арендодатели. Свои «халупы», часто весьма и весьма ободранные, они представляют как верх шика.

«Квартира, которую снимала я, была заявлена как полностью готовая к проживанию, - рассказывает уже упоминавшаяся знакомая автора. – Правда, уже по дороге многоопытный агент начала меня готовить: сказала, что квартир, в которые снимающему не пришлось бы покупать кое-что, не бывает. «Кое-что» в моем случае оказалось существенным: стиральная машина, холодильник, раскладушка, матрас, стулья… Еще пришлось приводить в порядок сантехнику. В результате я выложила сумму, тянущую на еще один арендный платеж. А еще предстоит тянуть интернет и ставить телефон, поскольку хозяева его отключили».

Что делать? Прежде всего, понять, что все московские квартиры примерно одинаковы. Воспринимать «евроремонт» и «все необходимое для жизни» как такое «милое коллективное сумасшествие» московских рантье… Второе – добиваться, чтобы необходимые для приведения квартиры в действительно жилое состояние меры были произведены за счет хозяина. «Наймодатели чаще всего соглашаются компенсировать затраты на ремонт и на покупку мебели, - говорит Галина Фабрицкая, начальник отдела аренды компании «Пересвет-Недвижимость». – Расходы покрываются за счет скидки в цене аренды. Размер этой скидки, период времени, на который она предоставляется – все это предмет переговоров».

…Где состояние сдаваемых квартир изначально высоко – так это в более высоких ценовых сегментах. «Для большей ликвидности и повышения арендной ставки мы рекомендуем делать ремонт в квартирах, - отмечает Вадим Ламин, руководитель отдела аренды элитных квартир Penny Lane Realty. – Все должно быть сделано качественно и при этом неброско: интерьер в пастельных, светлых тонах».

От себя добавим, что именно сюда, на элитный рынок, и могут обращаться арендаторы, которым строго необходимо качество и 100-процентная готовность квартиры к проживанию. Цены тут, правда…

Хозяин или арендодатель?

Статус съемной квартиры противоречив. С одной стороны, она, безусловно, остается имуществом своего хозяина, и он по вполне понятным причинам беспокоится по поводу его сохранности. С другой – это жилье человека, снявшего эту квартиру и, между прочим, заплатившего немалые деньги. На этой почве происходит огромное количество конфликтов: хозяин уверен, что вправе делать со «своей квартирой» что угодно. Арендатор же требует уважения к себе.

Проблемы могут возникать самые разные: хозяин заявляется в самое неподходящее время, например, посреди ночи. Он может выразить желание поставить там на хранение какие-то вещи. Может начать предлагать выпить и(или) дойдет до сексуальных домогательств. И это не говоря уже о «хите всех времен и народов» - стремлении постоянно повышать цену.

Забавный, но вместе с тем очень характерный случай рассказал Артем Артюхов («Мэтр Роше»). Мужчина сдавал комнату в двухкомнатной квартире молодому человеку, а в другой комнате жил сам. Конфликт возник из-за того, что собственник требовал от квартиранта убираться каждый день, а тот вместо этого «приходил каждый вечер и ложился на диван смотреть телевизор».

Что тут делать квартиранту? Прежде всего, внимательно еще на просмотре посмотреть, извините за тавтологию, не только на квартиру, но и на своего будущего арендодателя: неадекватность человека часто видна сразу. Можно задать «невинный» вопрос о том, в первый ли раз сдается эта квартира и почему прервались отношения с предыдущими арендаторами. Если хозяин, размахивая руками и плюясь от волнения, расскажет вам что-то похожее на изложенное в предыдущем абзаце, – можно сразу разворачиваться и уходить.

Второй момент, который в один голос посоветовали наши консультанты, сводится к составлению подробного договора, где обязанности обеих сторон будут прописаны максимально четко. «В частности, - говорит Мария Баскова, эксперт отдела аренды компании «Азбука Жилья», - в этом документе можно прописать время и частоту посещений собственником своей квартиры. Так же и с повышением цены: обычно она фиксируется на год, и в этот период ее нельзя менять».

Договор – это «оружие двойного действия». Прежде всего, психологического: иногда достаточно показать человеку, совершающему какие-то действия, что он письменно обязался не поступать так – и он отстанет. Например, что же это вы, Иван Иваныч, хотите поднять цену, тогда как в договоре написано, что она зафиксирована до апреля будущего года? Ну а если такие аргументы не действуют – тогда остается суд, где данный договор вполне может служить аргументом.

Все по закону

Последняя из подстерегающих жильца групп сложностей – окружающий мир: соседи, старшие по подъезду, участковые милиционеры и т.п. Список возможных проблем тут тоже довольно обширен: от банального вымогательства милиционеров за отсутствие регистрации до более интересных раскладов. Известен, к примеру, случай, когда квартиру снимала симпатичная барышня, а потом владелец квартиры ее по каким-то причинам выгнал. И поселил новых жильцов. Но у барышни был роман с соседом по подъезду, и оный сосед почему-то решил, что всему виной новый жилец – именно из-за него и прогнали его зазнобу. И стал он нового жильца поколачивать.

Что делать? При всем изобилии подобных сложностей, противоядие против них существует одно и очень эффективное: следует сделать ваше проживание в квартире законным. Т.е. убедить хозяина не только заключить упоминавшийся в предыдущей главе договор, но на его основании поставить вас на временный регистрационный учет («прописать») в квартире. Этим ходом вы сразу отсекаете происки и милиционеров (брать взятку не за что – вы ничего не нарушаете), да и к соседу-хулигану можно милицию вызвать.

Автор: Владимир Абгафоров

11 сентября 2010 г.

 
Источник: Metrinfo.ru