Налогообложение, инвестиционные цели, оценка рыночной стоимости

Единый налог на недвижимость, который заменит налоги на имущество и землю, будет введен после завершения кадастровой оценки объектов капстроительства (земля уже оценена).

Налог на недвижимость ударит по бедным, а не по богатым

Хотя рынку закон принесет пользу

Власти РФ не пойдут на введение рыночного налога на недвижимость в год выборов – даже если речь идет не о всей стране, а лишь о нескольких регионах, считает руководитель аналитического центра «Индикаторы рынка недвижимости» Олег Репченко. Но не только Россию волнуют вопросы налогообложения недвижимости: как стало известно, в эти дни Франция вводит в действие поправки к законодательству в этой связи. Правда, там они затронут главным образом нерезидентов.

То есть опять-таки в том числе россиян. Можно сказать, русских везде достанут.

Глава Минэкономразвития (МЭР) Эльвира Набиуллина заявила 15 июня в интервью «Российской газете» (см.«Набиуллина: рыночный налог на недвижимость введут не ранее 2013 года»), что единый налог на недвижимость, который заменит налоги на имущество и землю, будет введен после завершения кадастровой оценки объектов капстроительства (земля уже оценена). В целом по стране на эту работу потребуется еще как минимум полтора года. Однако в 12 регионах, которые планируют закончить оценку этим летом, Минэкономразвития предлагает запустить новый налог уже с 2012 года. Хотя регионы сами должны оценить, насколько они готовы к нововведениям, оговорилась министр.

По словам главы МЭР, ставка налога составит лишь 0,01% от кадастровой стоимости недвижимости или «чуть больше». Набиуллина подчеркнула, что введение нового налога не приведет к увеличению имущественных платежей и даже сделает налоговую систему более справедливой. Как утверждает министр, в настоящее время, когда налог на имущество рассчитывается на основе оценки БТИ, а не рыночной стоимости недвижимости, владельцы дорогого жилья иногда платят меньше, чем собственники дешевого.

Вероятные неприятности

«Госпожу Набиуллину понять можно, ведь Минэкономразвития является разработчиком механизма взимания налога, однако руководство страны, скорее всего, не согласится вводить непопулярный налог в год президентских выборов», – комментирует Олег Репченко. По его мнению, новым налогом россиян «осчастливят» после окончания выборной гонки, в 2013 г.

Проводить эксперимент в отельных регионах имеет смысл только в том случае, если в их число войдут Москва, Подмосковье, Петербург, Ленобласть и Краснодарский край (Сочи), где актуальна проблема инвестиционных квартир, а реальные цены на жилье  очень далеки от оценок БТИ, отмечает эксперт. Если же в роли подопытного кролика выступит какая-нибудь депрессивная область, то тестирование нового изобретения практически ничего не даст, так как размер рыночного налога там не будет значительно отличаться от величины «нерыночного» (на имущество).

Другое дело – относительно богатые субъекты РФ, где разница между рыночной стоимостью «квадрата» и оценкой БТИ может достигать 10 000 раз. Применительно к Москве и другим относительно благополучным субъектам РФ обещания Набиуллиной не увеличивать налоговую нагрузку на граждан явно не соответствуют действительности.

Да, сейчас россияне за жилье не платят практически ничего (имеются в виду налоги, а не коммунальные услуги, это отдельный разговор), и рост отчислений даже в 5-10 раз – со 100 до 500-1000 руб. в год – для большинства не станет серьезной проблемой.

Есть и еще один очень важный нюанс. Вопреки заверениям Набиуллиной, введение рыночного налога на недвижимость больше всего ударит по тем, кто живет в старом фонде. То есть по небогатым гражданам, не имеющим средств на покупку нового качественного жилья. Как пояснил эксперт, БТИ учитывает степень износа здания, поэтому ветхая «хрущоба», по оценке этой организации, не стоит практически ничего, даже если расположена недалеко от центра Москвы. Рыночная цена такого жилья отличается от оценки БТИ в 100–10 000 раз, тогда как новостроек – лишь в полтора-два раза. В итоге может получиться так, что для людей состоятельных, которые купили хорошую квартиру в новом доме, платежи вырастут ненамного, а для малоимущих обитателей комнатушек в ветхих зданиях – на несколько порядков.

Остоженка, Сивцев Вражек, Арбат, Фрунзенская набережная, Кутузовский проспект, Патриаршие пруды… Квартиры, особенно старого фонда и периода сталинской застройки, в этих районах были элитными в советские времена, но и сейчас отнюдь не потеряли привлекательности. Все эти места намного превышают усредненные показатели цен на квартиры в Москве (подробнее можно рассчитать на калькуляторах).

А если сравнить?

Сомнительно, что государство потратило астрономические суммы на подготовку введения нового налога (массовую оценку недвижимости и т.п.) ради лишних 900 руб. с квартиры в год. Эксперт полагает, что через несколько лет, как следует «обкатав» схему взимания налога и приучив к нему население, государство может еще на порядок поднять ставку – с 0,01% до примерно 0,1%. Таким образом, владельцы среднестатистической «двушки» в панельном доме в спальном районе Москвы, которая сейчас стоит около $300 000, будут платить уже не сотню рублей в год, а около 1000 руб. в месяц. На этом рост налога может не закончиться: на Западе, с которого Россия пытается брать пример, ставка налога иногда достигает и 1% от стоимости недвижимости.

Франция, также предвкушающая еще более скорые последствия от изменения налогового законодательства, правда, не сильно волнуется. Будут затронуты интересы практически только нерезидентов. И вот россиян это впрямую касается.

В новых положениях, по мнению аналитиков, есть два момента, на которые главным образом нужно обратить внимание. Во-первых, первая планка «налога на богатство» повышается до 1,3 млн евро, а вторая – до 3 млн евро. Вроде богатым облегчение. Не тут-то было. Раньше, не вдаваясь в юридические подробности, можно было выстроить примерно такую схему. Здание покупала фирма, которой деньги на покупку давал человек: которому фирма прямо или опосредованно принадлежит. Дом фактически оказывался в его распоряжении, поэтому налог должен платить он как физическое лицо. Но он законным образом при подаче налоговой декларации уменьшал сумму, подпадающую под налогообложение, на тот объем средств, который фирма ему задолжала. Теперь планка «богатства» повышена, зато и уменьшать размер налогооблагаемой базы больше нельзя.

Если стоимость недвижимости превышает 1,3 млн евро, то ставка налогообложения составит 0,25%, а если более 3 млн евро – уже 0,5%.

Но еще интереснее второй момент, отмечает партнер парижской юридической фирмы A&N Legal Никита Кузнецов. Если физическое лицо-нерезидент прямо или косвенно не просто владеет недвижимостью во Франции, но ей «свободно располагает» (грубо говоря, не живет сам и не сдает в аренду), то ему придется ежегодно платить 20% от ее арендной стоимости.

Вот о такой статье стоило бы задуматься российскому законотворчеству, чтобы вдохнуть жизнь в простаивающие инвестиционные квартиры, так и ветшающие, не дождавшись даже первого ремонта, в ожидании, когда хозяева сочтут ценовую конъюнктуру подходящей для перепродажи. Хотя некоторые подвижки российский закон может в этом направлении сделать.

Светлые стороны

Если для отдельных граждан введение единого налога на недвижимость, возможно, будет иметь весьма неприятные последствия, то рынку в целом такой налог принесет пользу, считает руководитель. На Западе налог на недвижимость является одним из основных источников пополнения местных бюджетов, напомнил Репченко. Его проще всего взимать – здания и землю в отличие от другого имущества спрятать невозможно. Кроме того, налог, привязанный к рыночной стоимости недвижимости, препятствует спекуляциям с жильем и образованию пузырей на рынке недвижимости. То есть служит тем фактором, благодаря которому недвижимость «просит кушать», а значит, ее нецелесообразно держать «мертвым грузом». В результате подобных схем налогообложения квартиры в Европе нередко значительно дешевле московских, несмотря на куда более высокий уровень доходов населения на Западе.

В 2000-е гг. значительная часть квартир в Москве приобреталась с инвестиционными целями, говорит Репченко. Резкий рост расходов на содержание недвижимости вынудит владельцев такого жилья вернуть его на рынок, что впоследствии должно привести к падению цен на квартиры и «схлопыванию» хотя бы части ценового «пузыря», надувшегося на столичном рынке в предкризисные годы, полагает эксперт. Подробнее о влиянии единого налога на недвижимость на рынок жилья можно прочитать в статье «Рыночный налог на недвижимость сделает жилье доступным».

Лазейки, конечно, в новом законе найдутся. Но возникает вопрос: а кто будет их искать и тем более умело использовать? Ответ – богатые, которые могут себе позволить нанимать адвокатов по налоговым делам, аудиторов-консультантов. Они, например, переоформят четыре отдельные квартиры (мужа, жены, сына и дочери) на четыре коммуналки с теми же четырьмя соседями, так что в каждом объекте доля каждого будет меньше облагаемой налогом. А вот кто позаботится о пенсионерке, которой ее шесть соток – единственное богатство – просто благодаря технической ошибке превратят в кадастре в девять, перевернув цифру? У налоговой, как известно, правила жесткие. Сначала заплати начисленное, потом побегай по инстанциям, собери все справки (в трех экземплярах), заплати за новый обмер участка, докажи, что у тебя не дворец, а собачья конура (может быть, и через суд, но судебные издержки тебе вряд ли присудят), а потом – в случае успеха – около года подожди, пока казначейство вернет переплаченное. Если доживешь, конечно.

Автор: Аналитический центр

21 июня 2011 г.

 
Источник: IRN.RU
Последние комментарии форума
Arradcalt | 28 декабря Налог на недвижимость ударит по бедным, а не по богатымВы не правы. Давайте обсудим.
Alex | 30 июля Налог на недвижимость ударит по бедным, а не по богатымда уж...ну только одно можно сказать - кошельки обычных людей немного похудеют..)
Горюнова Ольга | 22 июня Налог на недвижимость ударит по бедным, а не по богатымhttps://www.mos-kva.ru/article/nalog_na_ned...t_po_bednym.php