Банковские подставы

Банк может дать кредит и тогда заемщик купит квартиру, банк может в кредите отказать, и тогда заемщик не купит квартиру, а может — пообещать дать кредит, а перед сделкой — отказать

Банк можетдать кредит, а может в выдаче кредита отказать.

Покупателю для совершения покупки нужны, как известно, желание (покупку совершить) и возможности, то есть деньги. Есть деньги, значит — покупатель; нет денег — не покупатель вовсе.
В этом плане «ипотечник» - «покупатель наполовину».
Желание купить квартиру — есть, а сможет он это сделать или нет — зависит от того, даст ему банк деньги для покупки или нет.
Банк может дать кредит. У покупателя-ипотечника будут деньги для покупки, и он сможет покупку совершить.
Банк может не дать кредит: не одобрит заемщика — и всё. Что тогда потеряет заемщик? Время, которое потребовалось на сбор документов и немного денег, если рассмотрение в банке — платное. Но, справедливости ради, хочу отметить, что банков, которые берут деньги за рассмотрение кредитной заявки, — единицы, и таких банков становится все меньше. То есть, финансовые потери заемщика, в этом случае, — минимальны.

Но представим ситуацию, когда банк одобрил кредитную заявку заемщика, как бы сказав: «Вам, уважаемый заемщик, мы можем давать кредит. Ищите квартиру».
А когда, с подобранной квартирой заемщик приходит в банк, то банк отказываетя выдавать кредит под залог выбранной заемщиком квартиры. Бывает такое?
Бывает.

Иногда такая позиция банка связана с тем, что в истории квартиры имеются «темные пятна»: негативные моменты, которые могут впоследствии привести к расторжению сделки. Если отказ вызван этими моментами, то, как говорится, «честь банку и хвала»!
Но чаще отказ в выдаче кредита вызван «особым мнением» банковского юриста, который не может мотивировать свой отказ ссылками на какие-либо законы или подзаконные акты, но считает, что выдавать кредит под залог подобранной заемщиком квартиры — рискованно. Самое интересное, но почему юрист считает это рискованным, он объяснить, зачастую, не может. И тогда говорится гениальная фраза: «Банк причину отказа комментировать не обязан»

Но иногда, в банке заканчиваются деньги. Звучит — забавно: чтоб в банке, да деньги закончились? Но все дело в том, что ипотечное кредитование — далеко не самое выгодное для банка, с точки зрения прибыли. Поэтому, если имеются более интересные для банка возможности для вложения денег, то деньги на наиболее выгодные проекты находятся за счет наименее выгодных, в частности, за счет ипотечного кредитования.

Вообще, конечо, свинство: отказать в кредитоваии одобренным заемщикам. Ведь это все-равно, что сознательно «подставить» заемщика, чтобы тот потерял свои деньги, правда, выгоды для банка — никакой, но заемщику от этого не легче.

Откуда берутся денежные потери.

Любой рынок работает по определенным правилам и обычаям делового оборота. На рынке недвижимости Москвы так принято, что прежде чем продавец начнет собирать необходимые документы для сделки, покупатель вносит некую денежную сумму в качестве задатка или аванса, чтобы подтвердить серьезность своих намерений. Делается это для того, чтобы отсечь «туристов-мечтателей», которые ходят, смотрят квартиры и всем подряд продавцам говорят, что их квартиру готовы брать. Но на самом деле и денег-то на покупку не имеют. А так — все просто: внес предоплату — значит, немерения серьезны, ведь если покупатель откажется от покупки, то денежную сумму ему продавец (или представитель продавца, получивший предоплату) — не вернет.
А теперь представьте, что намерения покупателя серьезны, но поскольку у покупателя-ипотечника нет всей суммы денег, то купить квартиру он не может. Дело усугубляется тем, что при ипотеке во-первых, требуется больше документов, чем когда покупка происходит за «живые деньги», а во-вторых, для того, чтобы документы рассмтрел банк, рассмотрела страховая компания — требуется несколько дней.
Чтобы не быть голословным, перечислю я те документы, которые дополнительно могут потебоваться при ипотечнй сделке (и могут не требоваться, если квартиа покупается за «живые деньги»:

  • кадастровый паспорт БТИ. При обычной сделке, когда покупатель покупает квартиру за «живые деньги», если с момента предыдущей сделки с квартирой прошло менее 5 лет, кадастровый паспорт не требуется. При ипотечной сделке кадастровый паспорт требуется в любом случае. В нем содержится поэтажный план и экспликация квартиры, а эти документы нужны для оценщика. Сколько времени занимает получение кадастрового паспорта? От недели до месяца.
  • Отчет об оценке квартиры. Имея кадастровый паспорт на руках, можно приглашать оценщика. Собственник должен потратить свое время, чтобы в светлое время суток показать свою квартиру оценщику. Обычно о визите оценщика — договариваются заранее: оценщик сразу же не выезжает. Обычно, с момента звонка в оценочную компанию до визита оценщика проходит от 1 дня до недели. Затем сам отчет делаетя 1 — 3 дня. Причем к моменту визита оценщика на руках должен быть кадастровый паспорт, чтобы оценщик мог понять: нет ли в квартире неузаконенных переланировок.
  • Справки из психо-невралогического (ПНД) и наркологичекого (НД) диспансеров.
  • Копия финансово-лицевого счета и справка об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам (если эти свеения не отражены в едином жилищном документе)
  • Другие документы по требованию банков. (Причем, иногда требования банков достаточно нелепые).
А теперь представьте себя продавцом: Вы потратили несколько дней на сбор ненужных справок, и вдруг, Ваш покупатель Вам заявляет, что купить квартиру не может: банк деньги не дает.
Продавец просто скажет, что раз так, раз денег у покупателя нет, то и предоплату он покупателю не вернет.
Вот так-то: и квартиру покупатель-ипотечник не купил, и деньги — может потерять.

Формально, банк никакой выгоды от отказа в выдаче кредита заемщику — не имеет, но заемщика, тем не менее, «подставляет»: у заемщика вместо квартиры — денежные потери.

Как быть покупателю-заемщику?
Как подстраховаться, чтобы минимизировать риск денежных потерь?
Об этом поговорим в следующий раз.

Автор: Дмитрий Овсянников

5 сентября 2010 г.

 
Источник: ipotek.ru, Об ипотеке по-русски
Последние комментарии форума
Дмитрий Овсянников | 10 октября Банковские подставыНесколько простых правил, которые могут позволить или избежать денежных потерь при ипотечном кредитовании или значительно минимизировать возможные убытки.Банковские подставы. Как с ними бороться
Дмитрий Овсянников | 05 сентября Банковские подставы"Подставами" на дорогах - никого не удивишь. Но заемщик, получая ипотечный кредит, также может: и кватиру не купить, и некторую суму собственных денег потерять.Опубликовал статью: Банковские подставы, о том, как можно потерять деньги при ипотеке.Отличие от подстав на дорогах в том, что при "подставах" на дорогах, деньги получают мошенники, организующие эти "подставы". При банковских "подставах", банк денег от заемщика не получает, но заемщику от этого - не...