Кто и зачем продает квартиру

Для чего люди продают квартиры? Несколько категорий продавцов
Дмитрий Овсянников

Дмитрий Овсянников — автор блога «Мысли о недвижимости и ипотеке»

Здравствуйте, меня зовут Дмитрий Овсянников.

На рынке недвижимости я работаю с 1994 года.

Этот блог - некоторые мои мысли о том, что происходит на рынке недвижимости и ипотеки.

Предложение квартир сокращается. Почему это происходит?

Риэлторы, работающие на вторичном рынке жилья, отмечают существенное сокращение спроса.

Казалось бы, если спрос сокращается, то предложение квартир на продажу должно увеличиваться.
Но этого не происходит.
Это отмечают все, кто пытается сейчас найти что-то себе или своим клиентам.

Вроде бы, выбор есть, но при ближайшем рассмотрении оказывается, что или с документами на квартиры у продавцов что-то не так, или состояние квартир оставляет желать лучшего, много квартир снято с продажи (но не из-за того, что проданы, а из-за того, что продавцам надоело безуспешно искать покупателя, а снижать цену на свои квартиры они не готовы).

Цены на квартиры, вроде бы, ниже, чем пару месяцев назад, но и реальное предложение меньше, чем пару месяцев назад.
Что же происходит на рынке жилой городской недвижимости?
Почему нет продавцов?
Давайте разбираться.

Для начала зададим самому себе вопрос: «кто и зачем продает квартиру»?
Итак, поехали.

  • Люди продают квартиру чтобы: - купить другую, в другой стране, на теплом море.
    Актуально?
    Не очень.
    Кого знаю из эмигрировавших, все сделали это в начале -90-х годов.
    Эмиграция последних лет отличается от эмиграции 90-х тем, что эмигранты последних лет не продавали здесь все, а предпочитали переехать туда, обжиться, осмотреться, а уж потом принимать решение о продаже квартиры здесь (а лучше оставить квартиру и здесь тоже: мало ли как жизнь сложится).
    Да и много ли таких?
  • квартиру продают, чтобы вложить деньги в бизнес.
    Но опять, так делали в 90-х, а последние годы для открытия или развития бизнеса предпочитают квартиры не продавать, а взять кредит в банке.
    Так что опять мимо.
    Нет, я не говорю, что нет таких, кто бы продал квартиру, чтобы открыть свой бизнес, просто сейчас процент таких людей минимален. 
  • квартиру продают, чтобы купить акции на бирже.
    Есть такие?
    Возможно.
    Но рынок акций снижается, а чтобы заработать, инвестируя на падающем рынке - нужно очень постараться.
    Так что опять мимо: процент людей, кто бы продал квартиру, чтобы купить акции - достаточно мал.
  • Квартиру продают, потому что не на что жить: чтобы потратить деньги на еду и одежду.
    Есть такие?
    В начале 90-х – были.
    Сейчас – или нет вообще, или процент таких очень мал: не настолько серьезный кризис (как минимум «пока»).
    То есть, тоже мимо.
    Возможно, с усилением кризисных явлений процент этой категории продавцов квартир подрастет, но пока что число таких продавцов ничтожно мало.

Так для чего продают квартиру?
Ответ на поверхности:

Люди продают квартиру для того, чтобы взамен купить другую.

То есть, происходит банальный обмен «своего шила на чужое мыло».
А продавцы - и не продавцы вовсе, а «менялы»: меняют свою квартиру на другую.
Просто так принято, что обмен происходит через куплю-продажу: человек покупает квартиру на деньги, полученные от продажи своей квартиры, а продает квартиру, чтобы взамен купить другую.
В этом месте вполне уместно сделать первый вывод: 90% денег с рынка недвижимости никуда не уходит.
Действительно, если первый за 5 миллионов купил так же за 5 миллионов квартиру второго, второй за 5 миллионов купил квартиру третьего, третий - купил квартиру четвертого и так далее, в результате чего прошло аж 20 сделок купли-продажи, то это не 5 млн. х 20 = 100 миллионов пришло на рынок недвижимости, а всего 5 миллионов, но благодаря им прошло сделок на 100 миллионов.

А из этого напрашивается второй вывод: менялам почти все-равно сколько стоит их квартира (или их шило). Если шило стоит 5 миллионов и мыло так же стоит 5 миллионов - обмен состоится. Но обмен шила на мыло так же состоится, если шило и мыло подешевеют на миллион каждое.

Впрочем, так было в 90-е годы. В последнее десятилетие – многое поменялось. Например, выросли доходы: люди стали лучше жить: появились накопления, а также, не последнюю роль сыграла ипотека.

Обмен квартир... В 90-е годы люди меняли квартиры.
Большая часть обменов проходила без доплаты.
Чтобы увеличить метраж - нужно было чем-то пожертвовать. И люди жертвовали: переезжали в более дешевый район, либо переезжали подальше от метро. Если человек хотел ближе к метро поменяться - приходилось жертвовать метражом: ближе к метро, но меньше метров.

Обмены 2010-х годов - совершенно отличаются от обменов 90-х. Обмен 2010-х сводится к улучшению жилищных условий. Но люди все реже готовы жертвовать статусом и переезжать в менее престижный район, не готовы терять в метраже, не готовы ехать дальше от метро. Улучшение жилищных условий происходит с помощью доплаты. Причем, в качестве доплаты выступают либо собственные накопления, либо ипотечный кредит, либо и то, и другое. Но возвращаемся к вопросу: «почему уменьшается предложение квартир»? На самом деле, все достаточно просто: квартиры продают покупатели. Будущие покупатели.
Продают, чтобы потом купить другую квартиру, которая будет и больше и лучше. А для «больше и лучше» – нужна доплата.
Но: жизнь - подорожала, уровень жизни – снизился: накопить – сложнее. Подорожали кредиты, сложнее стало их получить (по сравнению с ситуацией годичной давности).
Словом, люди отложили покупки, а раз не собираются ничего покупать - отложили и продажи.
Вот и получается, что снижается количество покупателей и одновременно снижается количество продавцов.

Что будет с ценами на квартиры?
Это вопрос очень интересный, и предлагаю его рассмотреть в следующий раз, с учетом «эффекта низкой базы».

 скайп-звонок Дмитрию Овсянникову Недоступен
для звонка
Комментировать